2017房地产估价师《理论与方法》考点串讲(5)_第2页

　　买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值：

　　(一)买卖价格

　　买卖价格也称为销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。

　　(二)租赁价格

　　租赁价格通常称为租金，有时称为租价，在土地与建筑物合在一起的场合习惯上称为房屋租赁价格，简称房租，在土地或以土地为主的场合一般称为地租，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。

　　(三)抵押价值

　　在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是房地产抵押价值，为保障贷款及时足额收回，贷款人要求无论是在设立抵押权时还是在实现抵押权时，以及在此期间，房地产抵押价值都要大于未偿还的贷款余额。

　　(四)保险价值

　　保险价值(insurable value)是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。

　　(五)计税价值

　　计税价值(assessed value)有些场合称为计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考依据而评估的房地产价值或租金。

　　(六)征收价值

　　征收价值也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定被征收房地产的补偿提供依据而评估的被征收房地产的价值。

　　房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格：

　　房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格是按照房地产权利的种类划分的几种价格，具体有房屋所有权价格、土地所有权价格、建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、土地承包经营权价格、地役权价格、抵押权价格和租赁权价格。为叙述方便，将建设用地使用权价格、宅基地使用权价格和土地承包经营权价格合称为土地使用权价格，将地役权价格、抵押权价格和租赁权价格合称为其他房地产权利价格。

　　(一)房地产所有权价格

　　房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋和土地所有权价格。目前，中国的土地只能为国家所有或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。

　　(二)土地使用权价格

　　由于土地使用权有建设用地使用权(其中又有出让的建设用地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权)、宅基地使用权、土地承包经营权，所以土地使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是建设用地使用权价格。《城市房地产管理法》第八条规定："土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。"据此，通过出让方式从国家那里取得的建设用地使用权价格，其法定名称为土地使用权出让金。但在现实中有各种演变，多称为地价款，各地的内涵也不尽相同。对有使用期限的出让的建设用地使用权和土地承包经营权来说，其价格还可以区分为不同使用期限的价格，如40年、50年、70年的出让的建设用地使用权价格。

　　(三)其他房地产权利价格

　　其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。

　　无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值：

　　对于已出租的房地产，在估价时需要区分和弄清评估的是无租约限制价值，还是出租****益价值或承租****益价值。

　　无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为完全产权价值。从严格意义上讲，完全产权价值不仅是不考虑租赁因素影响的价值，而且是不考虑抵押、查封等因素影响的价值，是“干净”的房屋所有权和“干净”的某种土地使用权的价值。出租****益价值也称为有租约限制价值、带租约的房地产价值，是指已出租部分在其租赁期间按照租赁合同约定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和未出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。承租****益价值即租赁权价值，是指按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值。

　　合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租****益价值和承租****益价值的大小。如果合同租金低于市场租金，则出租****益价值会小于无租约限制价值，此时承租****益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租****益价值会大于无租约限制价值，此时承租****益价值是负的。同一宗房地产，无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值三者之间的关系一般为：

　　无租约限制价值=出租****益价值+承租****益价值