2019房地产估价师《案例分析》备考基础试题（三）_第3页

　　(1)确定房地产年总收益

　　房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。

　　根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查(调查结果表略)，综合确定估价对象平均租金为每月20元/m2，正常空置率为1%，租金损失率为1%，则房地产年总收益为：

　　20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)

　　(2)确定房地产年总费用

　　①管理费

　　结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5%(依据略)，则年管理费为：

　　2884608×1.5%=43269(元)

　　②维修费

　　维修费按房屋重置价格的2%计算(依据略)，估价对象房屋重置价格为14102726元，则年维修费为：14102726×2%=282055(元)

　　③房屋年保险费

　　保险费按房屋现值的2‰计算(依据略)，估价对象房屋现值为12791453元，则房屋年保险费为：12791453×2‰=25385(元)

　　④年应交税金

　　主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%，则年应交税金为：2884608×13.68%=394614(元)

　　则：房地产年总费用=①+②+③+④=745323(元)

　　(3)确定房地产年净收益

　　房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用

　　=2884608-745323

　　=2139285(元)

　　(4)确定报酬率

　　估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。

　　(5)确定房地产价格

　　截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为9年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为50年，则其剩余年限约为41年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为45年。估价对象土地使用权终止日期为2055年9月1日，至价值时点，土地剩余使用年限为43.96年。

　　根据《房地产估价规范》，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为：

　　V=A/Y[1-(1+Y)-n]

　　=2139285/6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96]

　　=32902609(元)

　　3.收益法评估结果确定

　　房地产单价=32902609/12263.24≈2683(元/m2)

　　(三)估价对象市场价值

　　根据上述测算，成本法测算结果为2701元/m2，收益法测算结果为2683元/m2;两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：

　　估价对象房地产单价=(2701+2683)/2≈2692(元/m2)

　　估价对象房地产总价=2692×12263.24≈3301.26(万元)

　　(四)估价对象抵押价值

　　根据委托人提供的《房屋所有权证》《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：

　　房地产抵押价值=3301.26-0=3301.26(万元)

　　八、估价结果确定

　　估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。

　　估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)，单价：人民币2692元/m2。

　　<1> 、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明1处错误得3分，本题全对得40分。)

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。作价出资价格评估应采用公开市场价值标准。参见教材P294。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是不同目的房地产估价-成本法。建筑物的经济寿命实际经过了9.5年，加土地剩余年限38.5年，总计48年。

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是不同目的房地产估价-收益法。V=300÷7.5%×[1-1÷(1+7.5%)38.5] =3752.92(万元)。

　　2、

　　【正确答案】 1.封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。

　　2.“致估价委托人函”应放在“目录”之前。

　　3.估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。

　　4.价值类型描述不规范不全面，应为“房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”，另外最好还应对“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”和“房地产估价师知悉的法定优先受偿款”作进一步描述。