2019房地产估价师《案例分析》备考基础试题（三）_第2页

　　估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)。

　　十一、注册房地产估价师(略)

　　十二、估价作业期(略)

　　十三、风险提示(略)

　　十四、变现能力分析(略)

　　估价技术报告

　　一、估价对象实物状况描述与分析(略)

　　二、估价对象区位状况描述与分析(略)

　　三、估价对象权益状况描述与分析(略)

　　四、市场背景描述与分析

　　五、最高最佳利用分析(略)

　　六、估价方法适用性分析(略)

　　七、估价测算过程

　　(一)成本法

　　成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：

　　房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

　　房地重新购建价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　1.土地取得成本

　　采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797元(测算过程略)。

　　2.建设成本

　　建设成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。

　　(1)建筑安装工程费

　　建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。

　　A.建筑物建安费

　　根据《关于发布××市建筑安装工程2011年1季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为1150元/m2，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：

　　估价对象建筑物建安费为12263.24×1150=14102726(元)。

　　B.附属工程费

　　附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65元/m2，则附属工程费为795204元。

　　建筑安装工程费为上述两项之和，即14102726+795204=14897930(元)。

　　(2)勘察设计和前期工程费

　　1)勘察设计费

　　按造价的6.23%计算，为928141元。(依据略)

　　2)前期工程费

　　按建筑面积计122元/m2，共计1496115元。(依据略)

　　上述两项合计为2424256元。

　　(3)不可预见费

　　根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为建设成本的1%～3%，本次评估确定其比率为3%。前述(1)(2)项之和的3%，为446938元。

　　3.管理费用

　　管理费用为前述各项之和的3%，为768155元。

　　(依据略)

　　4.销售费用

　　销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。

　　5.投资利息

　　投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75年。(依据略)

　　利息率取价值时点同期银行1年期贷款利率6.56%。

　　假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，建设成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：

　　投资利息=(土地取得成本+勘察设计和前期工程费+开发期间税费)×[(1+利率)开发年限-1]×[(建筑安装工程费+附属工程费+不可预见费+开发期间税费+管理费用+销售费用)×(1+利率)开发年限/2-1]=829443(元)

　　6.销售税费

　　销售税费为销售收入的5.85%，另当地新建非住宅交易综合服务费为11元/m2，则：销售税费=P×5.85%+11×12263.24(依据略)

　　7.开发利润

　　根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15%，则：

　　开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)×成本利润率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15%

　　8.估价对象房地产重新购建价格的确定

　　房地产重新购建价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　解得：P=34539073(元)

　　9.建筑物折旧的确定

　　建筑物折旧=建筑物重新购建价格×(1-成新率)。

　　经计算，建筑物折旧为1410273元。(测算过程略)

　　10.成本法评估结果确定

　　房地产价格=房地产重新购建价格-建筑物折旧

　　=34539073-1410273

　　=33128800(元)

　　则：房地产单价=33128800÷12263.24≈2701(元/m2)

　　(二)收益法

　　1.基本原理

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　房地产收益为有限年期的收益法公式为：

　　V=A/Y[1-(1+Y)-n]

　　式中，V为房地产价格，A为房地产净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。

　　2.测算过程

　　本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：

　　房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用