2017年房地产估价师《案例分析》辅导：加油站的估价_第4页

　　i.周边居住小区状况因素修正

　　周边居住小区高档住宅越多，则周边小区业主对私家车及车位的需求越多;反之，周边居住小区普通住宅越多，则周边小区业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正+1%、+1%、+2%，即条件指数分别取101、101、102。

　　2.编制比较因素修正系数表及计算比准价格

　　在《比较因素条件指数表》的基础上，将估价对象与可比实例进行比较，得到修正系数表，并计算得出可比实例经过因素修正后达到或接近估价对象条件时的比准价格，详见表2-63。

　　比较因素修正系数表　　　　　　　　表2-63

　　续表

　　3.确定比准价格的单价和总价

　　三个比准单价比较接近，因此采用简单算术平均法计算得出估价对象比准价格的单价：

　　(128158元/个+127114元/个+131421元/个)÷3=128898元/个

　　七、估价结果确定

　　根据市场实际交易惯例，比准价格的单价取整(精确到万元)，则××路×弄×号地下一层车位的单价为13万元/个，总价=87个×13万元/个=1131万元。

　　根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经估价测算，确定估价对象在估价时点2005年1月15日，满足全部假设和限制条件下的公开市场价格为人民币l131万元，大写人民币壹仟壹佰叁拾壹万元整，每个车位单价为人民币13万元。

　　案例说明

　　1.本案例的由来

　　本估价报告是应某公司确定车位售价的需要而进行估价。

　　2.本案例估价工作的主要技术路线和工作计划

　　由于估价对象的权益清晰、范围明确、用途确定，估价方法也比较常规，因此，本案例估价工作的主要技术路线和工作计划(已在报告中阐明)没有需要特别说明之处。

　　3.本案例估价工作的主要难点和解决方案

　　由于车位的估价工作处于起步阶段，没有成熟案例可供借鉴，因此，本案例

　　估价工作的主要难点在于修正因素和修正系数的确定。本估价报告中影响车位价格的因素和这些因素的权重是在市场调查的基础上经过反复推敲、权衡后确定的。

　　4.本案例估价的主要经验总结

　　虽然从反馈的信息中获悉本案例估价结果合理，但本估价报告中修正因素和修正指数的确定仍具有探索性，其合理性、正确性还有待时间和实践的检验。

　　[案例2-10]

　　××市××区某加油站房地产抵押估价结果报告(节选)

　　一、委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象

　　估价对象明细表 　　　　　　　　　　表2-64

　　产权状况 　　　　　　　　　　　　　表2-65

　　注：估价对象缺少实物、区位描述

　　四、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　五、估价时点

　　2006年6月2日，此估价时点是估价对象实地查勘之日。

　　六、价值定义

　　抵押价值：等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　市场价值：在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。

　　七、估价依据(略)