2017年房地产估价师《案例分析》辅导：加油站的估价_第2页

　　道路交通情况：估价对象地理位置好，周边道路宽畅，地铁二号线龙阳路站和磁悬浮列车站近在咫尺，公交线路有581、983、大桥六线、629、792等，进出便捷。小区外有较大规模的公共停车场。

　　5.估价对象的目前使用情况

　　经实地勘查，估价对象目前处于待售状态。

　　四、估价目的

　　为委托人确定车位售价提供价格参考。

　　五、估价时点

　　2005年1月15日。

　　六、价值定义

　　本估价报告提供的价格是：坐落于上海市浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位，建筑面积3045㎡，出让方式取得土地使用权，土地用途为住宅，土地使用期限自1998年10月8日至2068年10月7日止，无他项权利限制的产权地下车位，在估价时点2005年1月15日，满足全部假设和限制条件下的住宅小区地下车位市场价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　根据估价目的，以公开市场价值为标准，确定估价对象客观合理的公开市场价格。

　　估价人员通过实地查看和充分的市场调查，掌握了较多基本符合条件的地下车位租、售实例。由于地下车位的合理运营费用、地下车位的重置价格(地下层的成本一般都分摊到地上建筑物)难以准确合理地确定，故收益法和成本法均较难采用。经综合分析，决定选用具有可操作性的，并能反映估价时点地下车位公开市场价值水平的市场法进行估价。

　　市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　十、估价结果

　　本公司根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，经估价测算，确定估价对象在估价时点2005年1月15日，满足全部假设和限制条件下的公开市场价格为人民币1131万元，大写人民币壹仟壹佰叁拾壹万元整，每个车位单价为人民币13万元。

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期

　　2005年1月15日至2005年1月18日。

　　十三、估价报告使用期限

　　鉴于估价师对未来上海市房地产市场变化较大的预期，确定本估价报告使用期限为2005年1月18日至2005年6月17日。

　　上海市浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位估价技术报告(节选)

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析

　　随着中国经济的快速发展，私家车拥有量逐年增加。虽然市政府明确规定，新建住宅区的停车位不低于套均0.5的标准，并且随着住宅建设标准的提高，今后还要进一步增大车位和住房的配比，但据市统计局对全市的停车场最新调查，车位与增长的车子数量相比显得捉襟见肘。据预测，到2006年，现有住宅区内以3：1比例配置车位的住宅车位将饱和，到2008年，以2：1比例配置车位的住宅区车位也将用完。

　　从具体区域看，住宅车位的紧张程度有所不同。市中心、内环线以内的中高档住宅区的停车位缺口较大，而且由于市中心地价的上升，区域内楼盘普遍用地较为紧凑，以后调整余地有限，只能通过采用立体车位等方法来缓解，供需矛盾比较突出。

　　中环线和外环线附近的多数中档住宅区内，由于相当一部分楼盘是2000年以后新投资开发的，对于车位的规划数量相对较为充裕，但是，随着私家车数量的增加，车位的需求会逐年提高，即便是套均0.5的标准恐怕届时也将面临车位紧张的局面。

　　就目前行情分析，上海住宅车位主要价格幅度在8～25万元之间，个别也有30万元以上的。价格分布情况是，市中心黄金地段最贵，车位价位基本为20万元以上，如“××××花园”车位售价在25万元左右，每月租金在500元左右;内环线附近，价格有所回落，在15万元左右，如“××知音”的车位售价在10～15万元，每月租金在300～450元左右;到了外环线附近，车位的价格则维持在10万元上下，如“××苑”的车位售价在8～12万元左右，月租金在120～150元左右。郊区外环线附近每个车位销售价是7～12万元，租金每月120元～500元。

　　上述价格分布随个案的个别因素(如消费层次、小区住宅套数与车位数的比值大小等)的不同而有较大差异。另外，由于目前消费者对于车位消费和投资意识还属于起步阶段，表现为租者多、买者少。

　　四、最高最佳使用分析

　　估价对象位于住宅小区地下一层，在符合合法原则的前提下按停车车位使用

　　符合最高最佳使用原则。

　　五、估价方法选用(略，见结果报告)

　　六、估价测算过程

　　(一)计算公式

　　估价对象比准价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

　　(二)选取可比实例

　　本次估价，通过上海市房地资源管理局房地产交易服务网、房地产报刊信息、实地和电话调查询价等途径选择了与估价对象同一供需圈内条件类似的三个近期成交实例作为可比实例，并对可比实例的成交价格进行了换算处理，然后建立估价对象与可比实例的比较因素条件说明表，详见表2-6l。

　　比较因素条件说明表　　　　　表2-61