2017年房地产估价师《案例分析》辅导：加油站的估价_第3页

　　续表

　　注：缺少权益状况调整、土地剩余年限、容积率等

　　个别因素调整缺少折旧因素分析，应有建造年代介绍

　　区域因素介绍过于粗糙

　　(三)估价对象房地产市场价格测算

　　1.编制比较因素条件指数表

　　以估价对象××路×弄×号地下一层车位的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件与估价对象目比较，确定相应的指数，详见表2-62。

　　比较因素条件指数表　　　　　　　　表2-62

　　因素修正说明：

　　1)交易日期修正：因可比实例A、B、C的交易日期与估价时点接近，故可比实例不作修正。

　　2)交易情况修正：因可比实例A、B、C均为正常成交价，故可比实例不作修正。

　　3)区域因素修正：因可比实例A、B、C与估价对象的区域因素相同，故可比实例不作修正。

　　4)个别因素修正：

　　a.业主消费层次因素修正

　　小区业主消费层次越高，则该小区业主对私家车及车位的需求越多;反之，小区业主消费层次越低，则该小区业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正+5%、+5%、+15%，即条件指数分别取105、105、115。

　　b.小区住宅套数与车位数的比值因素修正

　　小区住宅套数与车位数的比值越高，即车位供应缺口越大;反之，小区住宅套数与车位数的比值越低，即车位供应缺口越小。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正-4%、-8%、+ 3%，即条件指数分别取96、92、103。

　　注：小区住宅套数与车位数的比值因素修正说明情况和修正系数相反

　　c.公共交通种类数因素修正：

　　公共交通种类数越少，则业主对私家车及车位的需求越多;反之，公共交通种类数越多，则业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正0%、0%、+3%(因磁悬浮不是普通交通工具，故其因素可忽略不计)，即条件指数分别取100、100、103。

　　d.公交线路密度因素修正：

　　公交线路密度越低，则业主对私家车及车位的需求越多;反之，公交线路密度越高，则业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正+1%、+1%、+2%，即条件指数分别取101、101、102。

　　e.公共交通便捷程度因素修正：

　　公共交通便捷度越低，则业主对私家车及车位的需求越多;反之，公共交通便捷度越高，则业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正+3%、+1%、+4%，即条件指数分别取103、101、104。

　　f.生活配套设施状况因素修正

　　生活配套设施越不便利，则业主对私家车及车位的需求越多;反之，生活配套设施越便利，则业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正0%、0%、+2%，即条件指数分别取100、100、102。

　　g.小区住宅均价因素修正

　　在同一供需圈内，小区住宅平均价格越高，则该小区档次越高，小区业主对私家车及车位的需求越多;反之，小区住宅平均价格越低，则该小区档次越低，小区业主对私家车及车位的需求越少。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正+1%、+1%、+1%，即条件指数分别取101、101、101。

　　h.周边有无公共停车场因素修正

　　小区周边没有公共停车场，则该小区业主只能选择小区内的车位停车;反之，小区周边有公共停车场，则该小区业主多了一种停车选择。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例A、B、C分别修正+1%、0%、+1%，即条件指数分别取101、100、101。