2019房地产估价师《理论与方法》章节精选试题：第九章_第3页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。

　　【该题针对“假设开发法的理论依据”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法适用的估价对象。对重新开发、更新改造或改变用途的房地产，都适宜使用假设开发法估价。参见教材P320。

　　【该题针对“假设开发法适用的估价对象”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法适用的估价对象。房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P321。

　　【该题针对“假设开发法适用的估价对象”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法估价的操作步骤。运用假设开发法估价一般分为8个步骤：①选择具体估价方法;②选择估价前提;③选取最佳开发经营方式;④测算后续开发经营期;⑤测算后续开发的必要支出;⑥测算开发完成后的价值;⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润;⑧计算开发价值。参见教材P322。

　　【该题针对“假设开发法估价的操作步骤”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235万。参见教材323。

　　【该题针对“动态分析法与静态分析法的区别”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提;自愿转让开发前提;被迫转让开发前提。参见教材P324。

　　【该题针对“假设开发法的估价前提”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。参见教材P324。

　　【该题针对“假设开发法的估价前提”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是后续开发经营期。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。参见教材P330。

　　【该题针对“后续开发经营期”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。参见教材P332。

　　【该题针对“开发完成后的价值”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是开发完成后的价值。选项A只要可以预测开发完成后的收益(如出租或自营用途的房地产)，就可以收用益法求取开发完成后的价值;选项B动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中;选项C扣除项目实际上还没发生，是未来要发生的;选项D在预测开发完成后的价值时，不能将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，而应该结合未来的变动趋势，如长期趋势法。参见教材P332。

　　【该题针对“开发完成后的价值”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费一般不计算利息。参见教材P331。

　　【该题针对“后续开发的必要支出”知识点进行考核】