2019房地产估价师《理论与方法》章节精选试题：第九章_第2页

　　二、多项选择题

　　1、下列估价中宜采用假设开发法的有(　)。

　　A、征收补偿估价

　　B、在建工程估价

　　C、出让地块估价

　　D、改变用途房地产估价

　　E、房屋抵押估价

　　2、假设开发法具体可为房地产投资者提供(　)。

　　A、待开发房地产的最高价格

　　B、待开发房地产的平均价格

　　C、房地产开发项目的预期利润

　　D、房地产开发项目的平均利润

　　E、房地产开发中可能的最高费用

　　3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于(　)。

　　A、房地产具有开发或再开发潜力

　　B、将预期原理作为理论依据

　　C、正确判断了房地产的最佳开发方式

　　D、正确量化了已经获得的收益和风险

　　E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值

　　4、下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的是(　)。

　　A、运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值

　　B、净现金流量=现金流入量-现金流出量

　　C、在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来

　　D、动态分析法中折现率既包含了安全收益部分，又包含风险收益部分

　　E、动态分析法不考虑各项收入、支出在何时发生

　　5、动态分析法具体需要做到下列(　)，才能保证估价结果的准确性。

　　A、后续开发经营期究竟多长要预测准确

　　B、各项支出、收入在何时发生要预测准确

　　C、各项支出、收入发生的金额要预测准确

　　D、销售期多长要预测准确

　　E、运营期多长要预测准确

　　6、下列关于开发经营期的描述正确的是(　)。

　　A、建设期又可分为前期和建造期

　　B、在预售情形下，销售期和建设期没有重叠

　　C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠

　　D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠

　　E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

　　7、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是(　)。

　　A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2009年10月18日

　　B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2010年4月18日

　　C、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

　　D、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

　　E、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

　　8、只有在静态分析法中才需要测算的项目是(　)。

　　A、销售费用

　　B、投资利息

　　C、开发利润

　　D、销售税费

　　E、后续的开发成本

　　9、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是(　)。

　　A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2009年10月18日

　　B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2010年4月18日

　　C、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

　　D、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

　　E、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

　　四、简答题

　　1、某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;建设期为3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2;贷款年利率为8%;土地开发的年投资利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。