2018年房地产估价师考试理论与方法预习题（12）_第4页

　　1、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。( 　)

　　2、任何一个估价项目都有估价目的。( 　)

　　3、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。( 　)

　　4、房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。( 　)

　　5、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。( 　)

　　6、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。( 　)

　　7、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。( 　)

　　8、某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。( 　)

　　9、在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。( 　)

　　10、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。( 　)

　　11、某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。( 　)

　　12、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。( 　)

　　13、根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/㎡。( 　)

　　14、划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。( 　)

　　15、在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。( 　)

　　四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程;需按公式计算的，要写出公式;只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)

　　1、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000㎡的面积，

　　约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/㎡，假设折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。(8分)

　　2、某宗拟出让的熟地面积为10000㎡，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/㎡，专业费用为建筑安装工程费的6%.

　　管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/㎡。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/㎡;精装修公寓售价为10000元/㎡。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/㎡;预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。(12分)