2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第三章第四节_第2页

　　6.原始价值、账面价值、公允价值和市场价值——会计上的概念

　　原始价值，也称原值、原价、历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。

　　对于外购的资产，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

　　对于自行建造的资产，为建造出达到预定可使用状态前所发生的必要支出

　　会计核算原则，将原始价值作为资产的价值确认的基础，作为入账价值

　　账面价值，也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。

　　账面价值=原始价值-累计折旧

　　原始价值和账面价值的比较 原始价值是不变的，帐面价值逐年递减。

　　公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。

　　采用公允价值计量房地产价值的条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。

　　达到条件时，公允价值模式优于成本模式

　　市场价值，也称为实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格，是资产在市场上成交的最可能的价格。

　　各价值之间的关系

　　原始价值始终不变，账面价值是随着时间的流逝而不断减少，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而波动

　　公允价值、市场价值与账面价值或原始价值可能有关，也可能无关

　　房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值

　　『正确答案』B

　　7.市场调节价、政府指导价和政府定价——按政府对房地产价格的管制或干预程度来划分

　　形成机制 估价规定 适用

　　市场调节价 通过市场竞争形成，经营者自主制定 依据市场供求状况 商品房

　　政府指导价 政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定 估价结果不得超出政府指导价规定的幅度 经济适用房

　　政府定价 由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格 估价结果不得超过其最高、最低限价 房改房

　　廉租房

　　最高限价和最低限价

　　最高限价——如：限价房

　　最低限价——最低保护价，如工业建设用地出让时的最低出让价格

　　有最高限价的房地产，其估价结果不得超过其最高限价

　　有最低限价的房地产，其估价结果不得低过其最低限价

　　经济适用房的七项成本：征地和拆迁补偿安置费，勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，住宅小区基础设施建设费，管理费，贷款利息，税金

　　经济适用房的利润率控制在3%以下