2019年房地产估价师案例与分析习题六_第2页

　　二、简答题

　　1、居住房地产的特点有哪些?

　　2、简述商品房估价的技术路线。

　　3、简述房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理。

　　4、某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用比较法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C三个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例B系兄弟之间转让;实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模。除以上情况外，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。根据选取可比实例的质量要求判断上述三个交易实例是否可以选作可比实例，若有可以选作可比实例的，说明应如何对它们的成交价格进行修正或者调整。

　　5、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为540万元、560万元和650万元;依据最高最佳利用原则选取了650万元作为估价对象房地产的年净收益。这样的做法有哪些错误?

　　6、2015年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题有哪些?

　　7、张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按规定各自承担。

　　1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。

　　2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。

　　8、某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

　　9、商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面?

　　10、房地产估价机构接受委托对某商住型商务办公房地产进行整幢房地产估价时应注意的问题有哪些?

　　11、估价对象为某三星级酒店，用收益法求取该酒店净收益时，应注意的问题有哪些?

　　12、工业房地产估价的常用方法有哪些?

　　13、简述工业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　14、加油站房地产估价的特点有哪些?

　　15、甲公司2013年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为17500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修高档住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于2015年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为17800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为17860元/m2，其余4栋无人承接，退还给甲公司。

　　第二期以130 m2三室两厅为主，2016年6月当工程竣工后，建成的精装修住宅以19200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/ m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。

　　<1> 、乙房地产估价公司评估出拍卖底价评估属于鉴定性评估还是咨询性评估?

　　<2> 、乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些?

　　16、李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。

　　<1> 、该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?

　　<2> 、该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。

　　17、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

　　<1> 、这样的做法有哪些错误?

　　<2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

　　18、某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

　　<1> 、评估该宗房地产价格时，如何来界定土地用途?适宜选用那些估价方法?

　　<2> 、政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?

　　<3> 、评估该宗熟地出让价格时，如何来界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?