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2019年房地产估价师案例与分析习题六_第4页

来源：中华考试网 [ 2019年6月12日 ] 【大中小】

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第2页简答题

第3页阅读理解

　　四、论述题

　　1、指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层;其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格1500元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：

　　1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

　　2.建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

　　3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。

　　4.商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2，建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2;剩余的10%会在建成一年半后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。

　　5.房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：

　　采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

　　1.开发完成后的房地产总价值

　　总建筑面积=10000×5=50000m2

　　住宅总面积=50000-9000=41000m2

　　(1)商铺开发完成后的房地产总价值

　　每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540元/m2

　　每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40元/m2

　　商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45元/m2

　　商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元

　　(2)住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06万元

　　(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元

　　2.扣除项目

　　(1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71万元

　　(2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86万元

　　(3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96万元

　　(4)销售利润=11910.67×20%=2382.13万元

　　(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V

　　3.总地价

　　2006年9月1日的总地价：

　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

　　V=3031.74万元

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是居住房地产及其特点。居住房地产主要有以下特点：(1)单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大;(2)具有较强的相似性、可比性;(3)不同类型住房价格内涵差异明显。参见教材P83～84。

　　【答疑编号10706292,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是居住房地产及其特点。由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，在我国城市中存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资房等，这些住房的权属性质存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定斯限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权;房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的;廉租住房只拥有建筑物的使用权。参见教材P84。

　　【答疑编号10706295,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是影响居住房地产价格的因素。影响居住房地产价格的主要区位状况有：位置、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量。参见教材P84～85。

　　【答疑编号10706280,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是影响居住房地产价格的因素。选项D属于区位因素。影响居住房地产价格的主要实物状况包括：建筑结构、类型和等级;设施与设备;建筑质量;装饰装修。参见教材P85～86。

　　【答疑编号10706282,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法。参见教材P86。

　　【答疑编号10706251,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是成本法。选项C错误，成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息。

　　【答疑编号10706277,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用比较法进行估价。参见教材P87。

　　【答疑编号10706244,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产及其特点。百货店业态的结构特点之一是商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。参见教材P99。

　　【答疑编号10706215,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产及其特点。专卖店业态结构特点：采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营;商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利;注重品牌声誉、从业人员往往具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务;选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内;商圈范围不定，营业面积根据经营商品的特点而定;目标顾客以中青年为主;商店的陈列、照明、包装、广告讲究。参见教材P100～101。

　　【答疑编号10706213,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。参见教材P102。

　　【答疑编号10706217,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要区位状况包括：地段繁华程度、交通条件、临街状况、楼层。参见教材P102～104。

　　【答疑编号10706211,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的常用方法。收益法是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。参见教材P105。

　　【答疑编号10706173,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是商务办公房地产及其特点。商务办公房地产的特点：(1)所处区位好，规模大;(2)多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善;(3)出租经营为主，多由专业物业服务企业管理。参见教材P121。

　　【答疑编号10706077,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况包括集聚程度、交通条件、周边环境和楼层。参见教材P121~123。

　　【答疑编号10706074,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。比较法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。参见教材P124。

　　【答疑编号10706061,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商务房地产租金往往采用比较法获取，租金的求取应注意：(1)租约问题;(2)租金构成内涵问题;(3)租金的支付方式问题;(4)地下车库租金问题。参见教材P124～125。

　　【答疑编号10706053,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是旅馆房地产及其估价特点。选项B错误，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。参见教材P139。

　　【答疑编号10706033,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是影响旅馆房地产价格的主要因素。除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况有设备设施和用具、经营管理。参见教材P140。

　　【答疑编号10723664,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是旅馆房地产估价方法的选用。由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，比较法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。参见教材P141。

　　【答疑编号10706026,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。参见教材P142。

　　【答疑编号10706019,点击提问】

　　21、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。利用收益法对餐饮房地产进行估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。参见教材P156。

　　【答疑编号10706007,点击提问】

　　22、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产在某些方面也有其特殊性，主要体现在：地段选择的差异性;营业收入的差异性。参见教材P156。

　　【答疑编号10706011,点击提问】

　　23、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是影响工业房地产价格的主要因素。影响工业房地产价格的主要实物状况包括用地面积与形状、地质和水文条件、房地产用途。参见教材P165。

　　【答疑编号10706001,点击提问】

　　24、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是停车库的估价。选项C错误，地下停车库价格的特点之一是，同一地区同一类型房地产单位价格不会出现较大的变化。由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他房地产那样，呈现出比较鲜明的独特性，同一地区同一类型房地产地下停车库单位价格比较一致。参见教材P181。

　　【答疑编号10705978,点击提问】

　　25、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是加油站的估价。加油站一般主要采用收益法估价，此外也可以利用成本法作为估价的辅助方法。参见教材P183。

　　【答疑编号10705972,点击提问】

　　二、简答题

　　1、

　　【正确答案】本题考查的是居住房地产及其特点。与其他类型的房地产相比，居住房地产主要有以下特点：(1)单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大;(2)具有较强的相似性、可比性;(3)不同类型住房价格内涵差异明显。参见教材P83～84。

　　【答疑编号10706296,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用比较法进行估价。(1)单套商品房的估价技术路线比较筒单，可直接通过对选取的可比实例的修正或调整测算出估价对象的价格;(2)整幢或数幢商品房估价时，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。参见教材P87。

　　【答疑编号10706237,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。参见教材P87。

　　【答疑编号10706238,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 1.选取可比实例应符合下列要求：(1)可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象的区位相近;与估价对象的用途相同;与估价对象的权利性质相同;与估价对象的档次相当;与估价对象的规模相当;与估价对象的建筑结构相同;(2)可比实例的交易方式应适合估价目的;(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

　　2.根据上述选取可比实例的质量要求可知，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。

　　3.对可比实例应做下列调整：

　　1)实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。

　　2)实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。

　　3)实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。

　　【答疑编号10706137,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：

　　(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例;

　　(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益;

　　(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益;

　　(4)不应选用650万元作为估价对象的年净收益。

　　【答疑编号10706135,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。确定出租部分潜在毛收入时应注意：(1)租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计;(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;(3)应考虑是否存在无形收益。

　　【答疑编号10706089,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 1.从以下方面考虑是否毁约：(1)市场租金和合同租金差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，王某毁约可能性大;

　　(2)保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力(即其经营收入不足以支付租金)，王某毁约可能性大;

　　(3)租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。

　　2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。

　　【答疑编号10706088,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。

　　(1)应首选比较法和收益法评估，有条件选用比较法的，应首选比较法;收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

　　(2)该大楼拍卖底价评估的技术路线为：1)分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平;2)选取相关案例资料，确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度;3)按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，据调整计算结果综合确定拍卖底价。

　　【答疑编号10706059,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：(1)租金中包含物业管理费;(2)租金中包含物业管理费、水电费;(3)租金中不包含物业管理费、水电费;(4)计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积;(5)计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。此外，还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否为续租等。参见教材P125。

　　【答疑编号10706052,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用比较法、收益法，居住用房主要采用比较法。此外还应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。参见教材P126。

　　【答疑编号10706054,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。参见教材P142。

　　【答疑编号10706018,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】本题考查的是工业房地产估价的常用方法。工业房地产估价的常用方法有：成本法;比较法;收益法。(1)成本法，工业房地产估价时采用较多的是成本法。其中标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路，非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：一是依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算;二是参照类似非标准厂房的工程造价，结合跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出;(2)比较法，工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例(特别是出租实例)通常较多，可以考虑采用比较法估价;(3)收益法，如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。参见教材P165～166。

　　【答疑编号10705996,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价估价时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设工程造价定额管理部门公布的计价标准确定估价对象的工程造价。参见教材P166。

　　【答疑编号10705985,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】本题考查的是加油站的估价。加油站房地产估价的一般特点主要有：(1)位置极其重要并且分布离散性较强;(2)经营的个性差异显著;(3)存在成品油特许经营权带来的超额利润。参见教材P182。

　　【答疑编号10705973,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】拍卖底价评估属于鉴定性评估。

　　【答疑编号10706233,点击提问】

　　【正确答案】乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。

　　一是从估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;

　　二是从价值时点看，拍卖时是2015年12月，而第二期工程在2016年6月竣工后出售，价值时点不同，相应房地产市场状况也会不同;

　　三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，是第一期住宅产品的升级换代，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响;

　　四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般成本水平衡量;

　　五是从市场销售结果看，拍卖底价为17800元/m2，售出6栋的平均价格为17860元/ m2，比较吻合，尚有4栋没有拍出，也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。

　　【答疑编号10706234,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】该估价项目属于咨询性估价，估价时应采用投资价值。

　　【答疑编号10706147,点击提问】

　　【正确答案】本题考查的是商业房地产估价的常用方法。

　　该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。

　　【答疑编号10706148,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：

　　(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例;

　　(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益;

　　(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益;

　　(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。

　　【答疑编号10706127,点击提问】

　　【正确答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

　　【答疑编号10706128,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】本题考查的是工业房地产估价的常用方法。政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、比较法、基准地价修正法。

　　【答疑编号10705987,点击提问】

　　【正确答案】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。

　　收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：建筑物拆除费用;土地开发费用(如七通一平费用等);其他成本费用(如财务成本、管理费用)。

　　【答疑编号10705988,点击提问】

　　【正确答案】本题考查的是商业房地产估价的常用方法。出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、比较法、基准地价修正法。

　　【答疑编号10705989,点击提问】

　　三、阅读理解

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是成本法。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应按土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限中较短的一个计算。如果求建筑物折旧年限，土地使用权到期对建筑物不予补偿，建筑物使用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=2+39=41年。土地使用权到期对建筑物给予补偿：按建筑物耐用年限计算。

　　【答疑编号10706270,点击提问】

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是收益法。净收益等于有效毛收入减去运营费用。运营费用是指维持房地产正常使用或菅业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。因此，净收益中不应扣除建筑物折旧额。

　　【答疑编号10706271,点击提问】

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产抵押估价。估价机构向委托人提交的估价结果应该是公开市场价值，为4000万元。

　　【答疑编号10706272,点击提问】

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是抵押物增值。该500万元可再次抵押。注意再次抵押价值与抵押物添加增值的不同。

　　【答疑编号10706273,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。

　　【答疑编号10706246,点击提问】

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。

　　【答疑编号10706247,点击提问】

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。

　　【答疑编号10706248,点击提问】

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。

　　【答疑编号10706249,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖;一类是长期投资经营。参见教材P101。

　　【答疑编号10706220,点击提问】

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要区位状况包括：地段繁华程度;交通条件;临街状况;楼层。参见教材P102～103。

　　【答疑编号10706221,点击提问】

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局;净高;面积;装饰装修;无形价值。参见教材P104～105。

　　【答疑编号10706222,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。800×[(0.6+0.5+0.4+0.3)-(1+0.7)]÷(1+0.7+0.6+0.5+0.4+0.3)÷2=11.43(万元)。或800÷3.5=228.57万元，1层228.57万元，2层228.57万元×0.7=160万元，1、2层合计228.57万元+160万元=388.57万元，400-388.57=11.43(万元)。

　　【答疑编号10706150,点击提问】

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的常用方法。首先应按当地房地产市场价格变化进行价值分析，因此选项A正确。

　　【答疑编号10706151,点击提问】

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。继承属于房屋所有权转移登记。

　　【答疑编号10706152,点击提问】

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力。

　　【答疑编号10706153,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。工厂改建为超市，生产用房改为非生产用房，建筑物寿命会延长的，建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余年限均为38年。

　　【答疑编号10706085,点击提问】

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。房地产的净收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530万元，建筑物净收益=4500×8%=360万元(a=v×r)，土地的净收益=房地产净收益–房屋净收益=530-360=170万元，则土地的价值=a/r=170/6%=2833万元，房地产价值根据直接资本化法为=4500+2833=7333万元。

　　【答疑编号10706086,点击提问】

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。选项A错误，应扣减项目为工业用途房地产的购买价格、买方税、补交的土地出让金、商业改造工程费用。选项C错误，项目改建在法律上主要考虑工业用途改为商业用途是否合法。

　　【答疑编号10706087,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是旅馆房地产及其估价特点。选项B错误，旅馆房地产往往具有多种功能。

　　【答疑编号10706035,点击提问】

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是旅馆房地产估价方法的选用。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，报酬率取值偏小，收益价格偏高。运用收益法计算价值时，价格偏高。

　　【答疑编号10706036,点击提问】

　　【正确答案】 C