2018年房地产估价师考试经营与管理专项题练习题(15)_第3页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的含义和目的。房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目投资决策前，分析论证项目目标实现的可能性的科学方法。参见教材P249。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：(1)分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定;(2)是否有进行详细可行性研究的必要;(3)有哪些关键问题需要进行辅助研究。参见教材P252。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。参见教材P252。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的内容。可行性研究中的开发项目用地现状调查主要包括：开发项目用地所处区位和具体位置，用地范围与四至情况，地质和土壤条件，土地面积和规划用途，包括上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线等主要市政管线的现状，当前土地开发状况和地上物状况，场地平整状况等。参见教材P253。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的步骤。方案选择和优化阶段。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。参见教材P255。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分许与选择。主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等开发合作方式进行选择。参见教材P257。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。参见教材P257。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是选择基础参数。融资相关系数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例(通常为总投资的20%～35%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。参见教材P258。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。参见教材P259。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。一般情况下，规划设计费为建筑安装工程得的3%左右。参见教材P260。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的作用。可行性研究的作用：申请项目核准的依据;项目投资决策的依据;筹集建设资金的依据;开发商与有关各部门签订协议、合同的依据;下阶段规划设计工作的依据。参见教材P249～250。

　　2、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的内容。前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。参见教材P254。

　　3、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的步骤。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。参见教材P255。

　　4、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目策划。房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。选项C、D属于开发内容和规模的分析与选择，选项E为产品经营方式的分析与选择。参见教材P25,6。

　　5、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是构造评价方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。参见教材P257。