2018年房地产估价师考试经营与管理强化试题（6）_第5页

　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分)

　　1.从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。 ( )

　　2.-般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。 ( )

　　3.如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。 ( )

　　4.房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。 ( )

　　5.房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。 ( )

　　6.若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。 ( )

　　7.在我国，房地产开发贷款以单利计算利息，个人住房抵押贷款以复利计算计息。 ( )

　　8.计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。 ( )

　　9.在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。 ( )

　　10.在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高o ( )

　　11.房地产投资决策问题可以转换为实物期权定价问题，是因为在不确定性条件下，房地产投资具有不可逆性和可延期性。 ( )

　　12.房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用。 ( )

　　13.不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。 ( )

　　14.房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。 ( )

　　15.某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。 ( )

　　四、计算题(共2题，20分。要求列出算式，计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答)

　　1.某房地产开发企业于2010年3月末以20000万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010年6月末动工建设，建设投资中有12000万元为年利率7. 5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为4000万元，发放时间为2010年6月末;第二笔贷款为6000万元，发放时间为2010年9月末;第三笔贷款为2000万元，发放时间为2010年12月末。借款合同约定的还款方式是：2011年6月前只计息不还款;2011年6月起在每期末支付当期利息;本金于2012年3月末归还5000万元，2012年6月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息表。(8分)

　　2.某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为40000m2，容积率为2.5，需配建20000 m2公共租赁住房，建成后由政府以6000 元/ m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的4%;开发建设成本和管理费用等为4500元/m2，在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%，且发生在各年年初;商品住宅第二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%。，销售均价分别为15000 元/ m2、18000 元/ m2和20000元/ m2，销售收入发生在年末;销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%，则该企业可竞投的最高地价是多少?若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到45000万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少?(不考虑土地增值税和企业所得税)(12分)