2017年税务师考试《税法二》模拟试题及答案（16）_第4页

参考答案

单项选择题

1、答案：C

解析：从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，A选项不符合题意;房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，免征土地增值税，B选项不符合题意;通过社会团体捐赠房产给教育、民政和其他社会福利公益事业免征土地增值税，D选项是免税的，不符合题意。房地产开发企业以建造的商品房作价入股对外投资应视同销售房地产缴纳土地增值税，只有C选项是依法征税的，符合题意。

2、答案：C

解析：该企业允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000 + 6000)×5%= 650(万元)

3、答案：A

解析：非房地产企业对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税;企业与企业、个人之间的房产互换，没有免征或不征土地增值税的规定;以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于土地增值税的征税范围。

4、答案：B

解析：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的免税、对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资、联营企业若将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。

5、答案：D

解析：未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。可扣除项目=1200+40+35=1275(万元)，增值额=2800-1275=1525(万元)增值率=1525÷1275=119.61%，增值额=1525×50%-1275×15%= 571.25(万元)

6、答案：C

解析：土地出让金属于取得土地使用权支付的金额;管理费用和借款利息费用属于房地产开发费用。

7、答案：A

解析：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

8、答案：C

解析：自建房屋转为自用、出租房屋的企业、办公楼用于抵押，产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税。

9、答案：C

解析：房地产开发企业取得逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

10、答案：A

解析：增值额=500-800×50%-30=70(万元)扣除项目=430(万元)增值率=70/430=16%应纳土地增值税=70×30%=21(万元)

11、答案：A

解析：选项B、C、D为纳税人应进行土地增值税清算的情形。

12、答案：D

解析：房地产公司应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料: (1)房屋产权证、土地使用权证书(2)土地转让、房产买卖合同(3)与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。 (4)根据税务机关的要求提供房地产评估报告。

多项选择题

1、答案：ABD

解析：税法规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除;分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致;房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，选项A、B、D符合规定，是正确的;建成后有偿转让的公共设施，计算收入同时允许扣除成本费用，选项C不符合规定，所以不正确;将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，选项E不符合规定，是错误的。

2、答案：AD

解析：清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。三级会商审核不属于土地增值税清算审核的方法。

3、答案：ACE

解析：土地的所有权不得买卖，所以选项B的说法是不正确的;选项D，将属于国家所有的范围扩大化，土地增值税征税范围标准之一是转让的土地使用权是否为国家所有，地上的建筑物及其附着物不限定为国家所有。

4、答案：ABC

解析：以房地产抵债发生权属转让的，要缴纳土地增值税，未发生权属转让的，不征收土地增值税;被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但是暂免征收;以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，要缴纳土地增值税;房产交换，产权发生了转移，需要土地增值税的征税范围。

5、答案：ABDE

解析：选项A、B、D、E作为开发成本可加计扣除;选项C作为开发费用，不得加计扣除。

6、答案：AD

解析：出让国有土地不征土地增值税;土地属于国有，土地的所有权不可以转让;转让集体土地，不征收土地增值税。

7、答案：ABCD

解析：无论法人与自然人、内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人、企业单位与事业单位，只要转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，均是土地增值税的纳税义务人。出租不动产，未发生所有权转让，不属于土地增值税征收范围。

8、答案：ABDE

解析：取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许从计税收入中扣除。

9、答案：AE

解析：个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已经包括在旧房及旧建筑物的成交价格中，因此，在计算土地增值税时，不作为与转让房地产有关的税金予以扣除;取得土地使用权后未开发即进行转让的，在计算应纳土地增值税时，不能加计扣除;转让旧房、旧建筑物的，不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

10、答案：ABDE

解析：选项C的正确税法应该是符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

计算题

1、答案：

解析：(1)A(2)C(3)C(4)A

(1)应扣除的土地使用权的金额=(600+140)×1÷4=185(万元)

应扣除的开发成本的金额=3000(万元)

应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(万元)

转让环节的税金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(万元)

准予扣除项目合计=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(万元)

(2)增值额=6500-4598.75=1901.25(万元)

增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，适用30%的税率。

应纳土地增值税=1901.25×30%=570.38(万元)

(3)房地产开发企业开发的房产与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，应当征收土地增值税。

应扣除的土地使用权的金额=(600+140)×3÷4=555(万元)

应扣除的开发成本的金额=3400+600=4000(万元)

应扣除的税金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(万元)(以不动产对外投资，共担风险的，不缴纳营业税)

应扣除的开发费用和其他扣除项目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%

=1366.5(万元)

准予扣除的项目合计=555+4000+275+1366.5=6196.50(万元)

(4)收入总额=5000×2=10000(万元)

增值额=10000-6196.50=3803.5(万元)

增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，适用税率40%，速算扣除数5%。

应缴纳土地增值税=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(万元)

2、答案：

解析：(1)D(2)A(3)C(4)A

(1)该房地产开发公司2010年应缴纳印花税=4000×0.5‰+600×0.5‰=2.30(万元)

(2)该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计=4000×5%×(1+7%+3%)=220(万元)

(3)取得土地使用权所支付的金额=600+50=650(万元)

房地产开发成本=200+100+750+150+60=1260(万元)

准予扣除房地产开发费用=(650+1260)×10%=191(万元)

准予扣除的税金及附加=220(万元)，房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。

其他扣除项目金额=(650+1260)×20%=382(万元)

扣除项目金额合计=650+1260+191+220+382=2703(万元)

(4)收入总额=4000万元

准予扣除项目=2703(万元)

增值额=4000-2703=1297(万元)

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=1297÷2703×100%=47.98%，适用税率30%。

应纳土地增值税=1297×30%=389.1(万元)