三、综合题

　　某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元/平方米，预计年租金为7元/平方米。以前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收入的4%，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期租金总收入的5%，房产税为年预期租金总收入的12%(以预期实际租金为征税基础，需要考虑空置率，正式考试可能不会告诉计税基础)，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%(不考虑空置率)，房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12%。

　　要求：

　　(1)求该房地产的年租金总收入。

　　(2)求该房地产的年出租费用。

　　(3)求该房地产的年纯收益。

　　(4)计算该房地产的评估值。

　　【正确答案】 解：(1)求该房地产的年租金总收入应该是客观收入=1×7×(1-5%)=6.65(万元)

　　(2)求该房地产的年出租费用

　　年房产税=7×(1-5%)×12%=0.798(万元)

　　管理费、修缮费=7×6%=0.42(万元)

　　房屋财产保险费=0.3(万元)

　　年出租费用合计=0.798+0.42+0.3=1.518(万元)

　　(3)求该房地产的年纯收益=6.65-1.518=5.132万元

　　(4)计算该房地产的评估值=5.132×{[1-(1+12%)-10]/12%｝=5.132×5.6502=29(万元)