2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（4）

　　一、问答题(共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

　　(一)某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价 评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

　　(二)某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?

　　(三)某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价 值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。

　　据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

　　1.以商品住宅销售均价为基础估价;

　　2.以商业用途土地价格为基础估价。

　　请问：

　　1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

　　2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线

　　二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

　　(一)王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房 地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该 大厦处分前兄

　　妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

　　1.若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：

　　1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款( 　)万元。

　　A.11.43

　　B.11.77

　　C.22.86

　　D.23.53

　　2.因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是( 　)。

　　A.若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析

　　B.若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析

　　C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用

　　D.若选用收益法，其净收益中不应扣际分摊的年均装饰、装修费用

　　3.兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为( 　)。

　　A.房屋所有权注销登记

　　B.房屋所有权初始登记

　　C.房屋所有权变更登记

　　D.房屋所有权转移登记

　　4.若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示( 　)。

　　A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权

　　B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定

　　C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效

　　D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力