2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（4）_第4页

　　四、估价目的

　　为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。

　　五、估价时点

　　根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。

　　六、价值定义(略)

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则

　　本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

　　1.最高最佳使用原则(略)

　　2.替代原则(略)

　　3.估价时点原则(略)

　　4.谨慎原则(略)

　　5.合法原则(略)

　　九、估价方法

　　本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略)。

　　十、估价结果

　　在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场 价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元 (2 310万元)， 单价为5 995.03元/㎡。

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期

　　2008年6月25日至2008年6月30日。

　　十三、估价报告应用的有效期

　　本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年;超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。

　　××房地产估价有限公司

　　二00八年六月三十日

　　房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析

　　估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05㎡，

　　土地面积为2294.5㎡。

　　1.坐落

　　估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心(区位情况略)。

　　2.产权状况

　　根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司;房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权 性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。

　　3.土地状况

　　土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。

　　4.建筑物状况

　　估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。

　　各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区;二层至四层层高均为3.3m，为办公区;五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为 会议室。其装修情况为：外墙贴面砖;房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶;一层大厅、走廊公共部分地面、墙 面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶;每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具;窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色 钢化平推玻璃门。

　　估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。

　　5.配套设施状况

　　估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供 暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头;空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管 及新风空调系统;监控系统为飞利浦电子监控系统;每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播;并配有两部三菱电梯。

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估价方法选用

　　估价对象所在的××市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房 地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点， 可选用收益法进行评估。

　　市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实 例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价 格。

　　收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。

　　六、估价测算过程

　　(一)市场法测算过程

　　1.选择可比实例

　　经筛选确定A、B、C三个比较实例。

　　实例A：软件园区软件开发10#楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 419㎡，办公用途，成交价格为6 100元/㎡，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易(其他情况略)。

　　实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3 986㎡，办公用途，成交价格为6 250元/㎡，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易(其他情况略)。

　　实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 555㎡，成交价格为6 430元/㎡，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易(其他情况略)。

　　比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。

　　表1修正因素比较表

　　2.确定可比实例修正指数

　　(1)交易情况修正

　　以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。

　　(2)交易日期修正

　　由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对

　　可比实例的交易日期不做修正。

　　(3)区域因素修正

　　可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略)。

　　(4)个别因素修正

　　可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略)。

　　比较因素修正指数详见表2。