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2019房地产估价师经营与管理章节练习题：第八章_第4页

来源：中华考试网 [ 2019年1月27日 ] 【大中小】

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的含义和目的。房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目投资决策前，分析论证项目目标实现的可能性的科学方法。参见教材P249。

　　【该题针对“可行性研究的含义和目的”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：(1)分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定;(2)是否有进行详细可行性研究的必要;(3)有哪些关键问题需要进行辅助研究。参见教材P252。

　　【该题针对“可行性研究的工作阶段”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。参见教材P252。

　　【该题针对“可行性研究的工作阶段”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的内容。可行性研究中的开发项目用地现状调查主要包括：开发项目用地所处区位和具体位置，用地范围与四至情况，地质和土壤条件，土地面积和规划用途，包括上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线等主要市政管线的现状，当前土地开发状况和地上物状况，场地平整状况等。参见教材P253。

　　【该题针对“可行性研究的内容”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的步骤。方案选择和优化阶段。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。参见教材P255。

　　【该题针对“可行性研究的步骤”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分许与选择。主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等开发合作方式进行选择。参见教材P257。

　　【该题针对“房地产开发项目策划”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。参见教材P257。

　　【该题针对“构造评价方案”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是选择基础参数。融资相关系数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例(通常为总投资的20%～35%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。参见教材P258。

　　【该题针对“选择基础参数”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。参见教材P259。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。一般情况下，规划设计费为建筑安装工程得的3%左右。参见教材P260。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。参见教材P260。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。概算指标法常使用的估算公式是：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积。参见教材P261。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。公共配套设施建设费主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。参见教材P261。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。参见教材P262。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。户外发布会属于销售费用。参见教材P262。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是收入估算与资金筹措。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。参见教材P264。

　　【该题针对“收入估算与资金筹措”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。参见教材P267。

　　【该题针对“基本报表”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。参见教材P268。

　　【该题针对“基本报表”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。参见教材P270。

　　【该题针对“基本报表”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。参见教材P272。

　　【该题针对“基本报表”知识点进行考核】

　　21、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究报告的基本构成。对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后，按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。参见教材P280。

　　【该题针对“可行性研究报告的基本构成”知识点进行考核】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的作用。可行性研究的作用：申请项目核准的依据;项目投资决策的依据;筹集建设资金的依据;开发商与有关各部门签订协议、合同的依据;下阶段规划设计工作的依据。参见教材P249～250。

　　【该题针对“可行性研究的作用”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的内容。前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。参见教材P254。

　　3、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的步骤。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。参见教材P255。

　　【该题针对“可行性研究的步骤”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目策划。房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。选项C、D属于开发内容和规模的分析与选择，选项E为产品经营方式的分析与选择。参见教材P25,6。

　　【该题针对“房地产开发项目策划”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是构造评价方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。参见教材P257。

　　【该题针对“构造评价方案”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是选择基础参数。时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。参见教材P258。

　　【该题针对“选择基础参数”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。集体土地征收费用主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金。参见教材P258。

　　8、

　　【正确答案】 BCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。参见教材P259。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。参见教材P260。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。参见教材P260。

　　【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 AC

　　【答案解析】

　　本题考查的是收入估算与资金筹措。租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，冰妖考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量。参见教材P264。

　　【该题针对“收入估算与资金筹措”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。房地产开发项目财务评价的基本报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、利润表、资产负债表。参见教材P267。

　　【该题针对“基本报表”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。基本报表有现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表。参见教材P267。

　　【该题针对“基本报表”知识点进行考核】

　　14、