2018年房地产估价师考试理论与方法预习题（12）_第2页

　16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( 　)。

　　A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

　　B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

　　C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

　　D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

　　17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( 　)的收益估计值。

　　A.较高

　　B.较低

　　C.最高

　　D.居中

　　18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( 　)元/㎡。

　　A.3673.20

　　B.3673.68

　　C.3790.43

　　D.3790.93

　　19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为( 　)万元。

　　A.40

　　B.48

　　C.50

　　D.60

　　20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为( 　)元人民币/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)

　　A.17484

　　B.19020

　　C.19754

　　D.20539

　　21、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为( 　)元/㎡。

　　A.55.20

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( 　)。

　　A.16%

　　B.42%

　　C.58%

　　D.84%

　　23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为( 　)万元。(建筑物报酬率为10%)

　　A.11.80

　　B.16.07

　　C.23.57

　　D.31.07

　　24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为( 　)万元。

　　A.95.40

　　B.97.87

　　C.98.55

　　D.99.33

　　25、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为( 　)万元

　　A.0.50

　　B.5.63

　　C.6.25

　　D.28.14

　　26、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为( 　)。

　　A.8.8%

　　B.10%

　　C.18%

　　D.18.6%

　　27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为( 　)万元。

　　A.690.40

　　B.8284.79

　　C.8720.83

　　D.9746.81

　　28、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是( 　)。

　　29、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为( 　)元/㎡。

　　A.5362

　　B.5374

　　C.5532

　　D.5702

　　30、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为( 　)万元。(采用四三二一法则)

　　A.150.8

　　B.160.8

　　C.170.8

　　D.180.8

　31、下列估价公式中，错误的是( 　)。

　　A.土地价格=房地价格-建筑物价格

　　B.房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务

　　C.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

　　D.房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

　　32、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为( 　)万元

　　A.500

　　B.1000

　　C.2250

　　D.3000

　　33、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事( 　)。

　　A.估价对性

　　B.估价目的

　　C.估价时点

　　D.价值类型

　　34、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为( 　)。

　　A.2008年9月20日

　　B.2008年9月23日

　　C.2008年9月26日

　　D.2008年9月27日

　　35、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是( 　)。

　　A.谨慎价值

　　B.市场价值

　　C.快速变现价值

　　D.投资价值