2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（4）_第7页

　　二、单项选择题

　　1.A 2.A 3.D 4.D 5.A 6.B 7.B 8.D 9.C 10.D

　　三、指错题

　　1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。

　　2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。

　　3.估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产。

　　4.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。

　　5.估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价。

　　6.估价结果不应有可能字样。

　　7.估价报告有效期表述不正确(和2006年考试真题相同，当时的答案是：正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”)。

　　8.市场法中缺计算公式(本题考点和06年相同，指错题中也有这一项)。

　　9.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈(或可比实例C未说明是否在同一供求范围内)。

　　10.可比实例成交价格内涵不清(未说清是建筑面积还是使用面积)。

　　11.可比实例C未指明用途，应指明办公用途。

　　12.交易日期调整依据错误，应指明显细分市场的(不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4～6月份价格平稳)。

　　13.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。

　　14.“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套。

　　15.个别因素缺少物业管理的修正。

　　16.可比实例B装修调整系数有误(或装修档次描述不清，应有详细说明)。

　　17.成新率100%与“较新”不符，应为全新。

　　18.基础设施情况属区域因素。

　　19.估价对象共五层，可比实例为四层，应说明或修正。

　　20.缺少权益状况因素说明与调整。

　　21.收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。

　　22.年总收入未考虑收租损失。

　　23.收益法测算中，年总收入未说明是预测值。

　　24.收益法测算中，管理费取值未说明理由。

　　25.年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。

　　26.租金收入未考虑可出租面积比率。

　　27.运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取(或租金内涵交代不清)。

　　28.估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。

　　29.估价对象收益年限用50年错，应为45年。

　　30.收益法测算中，收益价格确定时应说明土地不可续期。

　　31.收益法测算时，应给出净收益的三种估计值并最终确定是哪一种估计值。

　　32.收益价格单价应取元为整数，这样与市场法精确度一致。

　　33.估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致。

　　四、改错题

　　1.价值定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。

　　2.估价时点错，应为2008年8月30日(取得拆迁许可证之日)。

　　3.估价依据缺《城市房屋拆迁估价指导意见》。

　　4.估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。