2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（4）_第5页

　　3.可比实例比准价格修正

　　在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3：

　　表3交易价格修正计算表

　　4.比准价格测算

　　各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价)为：

　　(5 925+5 949+6 000)÷3=5 958元/㎡

　　(二)收益法测算过程

　　经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)n]

　　上式中：V一房地产价格，A一年净收益，r-报酬率，n一收益年限

　　1.确定年净收益

　　在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。

　　(1)估算年总收入

　　采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/㎡·天(具体过程略)。

　　根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：

　　1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83万元

　　(2)运营费用

　　维修费：按重置成本的2%(确定过程略)计算，重置成本为1500元/㎡(确定过程略)。则：

　　维修费=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56万元

　　保险费：按建筑物的原值的2‰(确定过程略)计算。则：

　　保险费=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16万元

　　管理费：按年收入的3%(确定过程略)计算。则：

　　管理费=227.83万元×3%=6.83万元

　　营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：

　　227.83万元×(5.5%+12%)=39.87万元

　　则运营费用合计为59.42万元。

　　(3)净收益

　　净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元

　　2.确定报酬率

　　本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%(确定过程略)。

　　3.收益年限的确定

　　估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。

　　4.测算估价对象的收益价格

　　将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2 324.18万元

　　单价为：

　　2 324.18万元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡