2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（4）_第2页

　　(二)甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006 年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年 4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。

　　5.如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是( 　)。

　　A.该宗商业房地产的收益年限为28年

　　B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响

　　C.该宗商业房地产的收益年限为38年

　　D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响

　　6.若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营 收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋 资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为( 　)万元。

　　A.6625

　　B.7333

　　C.7571

　　D.8833

　　7.下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是( 　)。

　　A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地 出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

　　B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

　　C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法

　　D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

　　(三)甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

　　8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是( 　)。

　　A.耕地占用税

　　B.征地管理费

　　C.耕地开垦费

　　D.新增建设用地有偿使用费

　　9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为( 　)。

　　A.22.22%

　　B.33.61%

　　C.36.55%

　　D.37.80%

　　10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是( 　)。

　　A.店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定

　　B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价

　　C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定

　　D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值