2016年房地产估价师《案例与分析》易错考点（11）_第2页

　　六) 估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等)

　　1、收益法

　　(1)收益期限确定错误。08年收益期限确定错误。

　　(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

　　(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。

　　(4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。

　　(5)正常费用的测算错误

　　A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。　　B、费用的计算中计费基础错误。03年按照年租金收入基数计算保险费用错误，04年按房屋重置价格的2%错误，06年按建筑物重置价格错误。

　　C、费用的计算方法错误。06年有效毛收入计算为考虑空置和收租损失，06年空置收租损失不应用连乘公式，08年年总收入未考虑收租损失、可出租面积比率、租赁保证金和押金利息收入。指错题中押金的利息不应计算管理费。

　　D、参数确定错误。

　　E、总费用中包含了折旧费。把土地使用费也计入年运营费用。

　　F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。如04年租约内未按合同计算净收益，

　　(6)报酬率确定错误

　　A、报酬率选定错误，确定要有理由，如07年报酬率确定没有具体说明。

　　B、用途不同的部分采用了相同的报酬率04年确定房地产报酬率未区分不同用途，

　　C、安全利率选择错误03年仅按存款利率未用安全利率+风险

　　D、把物价上涨率和经济增长率作为报酬率。

　　(7)公式选用要用理由04、06年少选用公式的理由，如公式有字母解释，一定要看字母代表的含义是否正确。如07年A说明错误。10年A、G说明错误。

　　(8)管理费未说明是否包括水、电、气、热等费用，如03年(根据某某规定，出租经营物业按年租金收入计管理费)07也为说明。

　　2、市场法

　　1)要有市场法的计算公式。06、08年少

　　2)区位相近 若层高不同要注意选取的可比实例是否调整。08年未说明是否在统一供求范围内，朝向、楼层、周边情况是区域因素。

　　3)用途相同 08年未指明可比实例用途

　　4)档次相当 05、06年可比实例与估价对象的土地等级不同应加以修正。

　　5)规模相当 09年可比实例规模小，与估价对象不相当，不宜做可比实例。

　　6)估价目的吻合 08估价对象有地下车库，可比实例介绍中少是否有地下车库的说明。09年市场法计算中少地上车位、地下车库的计算。

　　7)接近估价时点 09年可比实例与估价对象相差两年不宜做可比实例。

　　8)成交价格应尽量为正常价格 10年可比实例成交价格未做说明

　　9)修正系数是否与描述的相一致 04、05年个别因素与基本情况中的描述不一致，09年交易日期调整系数分子分母颠倒。