2016年房地产估价师《案例与分析》易错考点（11）_第3页

　　成本法：

　　1成本应为社会平均成本,即客观成本

　　2注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)

　　3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明，保险法的计算基数应是建筑物现值。

　　4销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确，是否计算完整，如03年未考虑销售费用。

　　5基数是否正确。 05年投资利息的基数错误，未计土地取得成本。管理费基数要计算土地取得成本。

　　6注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%

　　7折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)03年折旧年限错误。

　　8用成本计算而非成本价

　　9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格

　　假设法

　　1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费

　　2察看项目是否齐全。05年未扣除销售费用、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费。05年开发利润计算错误，为计算购买估价对象的投资利润。06年总地价扣除项目不应有销售利润。

　　3看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现

　　4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产

　　5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则

　　6最佳开发利用方式的确定、分析是否充分;

　　7估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题;

　　七) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

　　“估价结果的确定”要详细说明估价结果及其确定的理由。其可能出现的错误主要表现在：

　　(1)确定估价结果的理由不充分。估价结果需要有理由来支持(如：估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果)。如：“根据上述计算，确定估价结果为XX万元”，而确定的“估价结果”又与计算结果不一致的情形属于“确定估价结果的理由不充分”。

　　(2)最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。否则，视为错误。

　　再仔细看看以下：

　　1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。

　　2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

　　3估价时点是否准确

　　4修正年限是否正确

　　5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致

　　6对采用的方法是否有合理的说明和理由

　　7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

　　8注意利息的计算方式，期限

　　9报告有效期应以报告完成之日为准

　　10现实用途和法定用途相符

　　11注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)