2018年房地产估价师考试经营与管理专项题强化题(4)_第3页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地很惨市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。参见教材P311。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。考核借款人还款能力时，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入;所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入。参见教材P312。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持证券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。参见教材P314。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。参见教材P316。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资信托资金分类与组织形式和结构。按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。伞型合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产;多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。参见教材P320。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。房地产投资信托基金风险管理的主要举措包括：(1)提升专业化经营水平;(2)提升规模经营水平;(3)吸引机构投资者参与;(4)制定积极稳妥的经营战略;(5)建立优秀的管理队伍。参见教材P324。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产项目融资的概念。房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。参见教材P326。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产项目融资方案。企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年。参见教材P328。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。参见教材P329。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。总的来说，项目应具有适当的经济规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的15%。参考教材P332。

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。参考教材P331。

　　12、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。信用等级系数得取值规则是：AAA级企业为30%，AA级企业为50%，A级企业为70%，BBB级企业为90%。因此企业信用等级越高，信用等级系数越低。所以A选项不正确。参见教材P333。

　　二、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。参见教材P286。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产债务融资。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务，这体现了债务融资的可逆性。参见教材P289。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。参见教材P290。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能包括筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是土地储备贷款。按照国家财政部和人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款。实际上政府及事业单位不能作为保证人，政府的担保在法律上没有效力。参见教材P305。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。参见教材P309。