2017年咨询工程师《方法实务》高效练习题（6）_第4页

　　试题三

　　X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。

　　1.甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。

　　2.乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7500元/平方米，悲观值为4000元/平方米，最可能值为5500元/平方米。

　　3.丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元/平方米时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12%)。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，

　　4.丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡罗模拟技术评价其风险。

　　问题：

　　1.甲咨询工程师在进行方案经济比较时，各方案之间具有可比性具体包含哪些内容?可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较?

　　2.根据乙咨询工程师的调查预测，估算3年后住宅售价的期望值和标准差。

　　3.根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。

　　4.丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确?简述理由，井说明采用蒙特卡罗模拟法应注意的问题。

　　答案：

　　1.(1)方案比选的可比性原则具体包括：①服务年限的可比;②计算基础资料的可比性(如价格);③设计深度应相同，效益与费用的计算范围应一致;④经济计算方法应相同，即选择相同的评价指标。

　　(2)方案比选的动态分析方法包括：现值比较法、年值比较法、差额投资内部收益率法、最低价格法、效益/费用法。

　　2.根据题目可知该住宅售价符合8分布，则其期望值和方差的计算公式为：

　　t=(a+4m+b)/6

　　σ2=[(b-a)/6]2　　式中：口表示乐观值，b表示悲观值，m为最可能值，t为期望值。

　　该住宅售价期望值=(7500+5500×4+4000)/6=5583.33元/平方米

　　该住宅售价标准差=(7500-4000)/6=583.33元/平方米

　　3.(1)按从小到大顺序排列各种售价，计算累计概率：

　　(2)要满足开发商投资回报率的要求，住宅的售价应高于5200影平方米，由上述数据可知：

　　住宅的售价低于5200元/平方米的概率5200=0.45+0.35×(5200-5000)/(5500-5000)=0.59

　　则住宅售价高于5200元/平方米的概率=1-0.59=0.41，即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41%，说明项目具有很大风险。

　　4.正确。当风险分析中的输人变量多于3个，每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，可以采用蒙特卡罗技术。使用时应注意的问题有：

　　(1)风险变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠，又要避免风险变量之间的相关。

　　(2)蒙特卡罗法的模拟次数一般应在200至500次之间为宜。