浙江省2011年1月高等教育自学考试房地产评估试题_第7页

三、简答题(本大题共4小题,每小题5分,共20分) 
1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的,其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性,主要体现在哪些方面? 
2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类? 
3.新建房地产价格的构成中,开发成本主要由哪些方面构成的? 
4.基准地价修正系数测定有哪些途径? 
四、计算题(本大题共2小题,每小题10分,共20分) 
1.某写字楼建筑面积3000m²,月租金水平为140元/m²,空置率为10%,租金损失平均为毛租金收入的4%,合理运营费用为有效毛租金的35%,求该写字楼的净收益? 
2.为评估某商铺的价格,在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例,有关资料如下表: 

上表交易情况中,正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中,正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度.从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变,以后月均递增2%.试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价（如需计算平均值,采用简单算术平均法）. 
五、论述题(本大题共2小题,每小题10分,共20分) 
1.论述房地产估价的现实意义. 
2.论述剩余法的适用范围.