排行热点
- 历年真题
- 模拟试题
- 自考自答
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
5.某路线价区段，标准深度为16～18米，路线价为1200元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为15米，临街最深为20米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下表：
|
临街深度（m） |
#FormatImgID_0# |
#FormatImgID_1# |
#FormatImgID_2# |
#FormatImgID_3# |
#FormatImgID_4# |
#FormatImgID_5# |
|
深度指数（%） |
130 |
125 |
120 |
110 |
100 |
40 |
试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。
6.某建筑项目需建筑混合结构仓库1000平方米，建筑工程总预算造价为400000元，设备安装工程预算为90000元。评估是该仓库正在建设中，其中建筑工程的基础工程已完工，主体结构工程完成了30%，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般在建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成(见下表)对在建工程进行评估。试评估上述该在建工程的价格。
|
部位名称 |
建筑结构类型 | ||
|
混合结构 |
现浇框架结构 |
预制装配结构 | |
|
基础工程 |
13 |
15 |
25 |
|
结构工程 |
60 |
60 |
55 |
|
装饰工程 |
27 |
25 |
20 |
参考答案：
一、单项选择题
1. B 2. C 3. C
解题思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4(万元)
4. B 解题思路：180×(500/165)+150×(1000/120)=1795.45(万元)
5. B 解题思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57(万元)
6. C 解题思路：15%+50%×60%=45%
7. B 解题思路：房地产全年净收益=12×3000-8000=28000(元); 土地净收益=1200×200×8%=19200(元) 建筑物年纯收益=28000-19200=8800(元)
8. B 解题思路：3000/2=1500(元/平方米)
9.A 10. C 解题思路：70/(8%-1%)=1000(万元)
二、多项选择题
1.ABC2.BCD3.AD4.ABCE5.CDE 6.ABCDE7.ACDE8.ACD9.ACE10.BCE
三、判断题
1.错2.错3.错4.错5.错6.错7.错8.对9.对10.错
四、计算题
1.解：(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：50000÷667=75元/平方米
其他费用：30000÷667=45元/平方米
土地开发费用：150，000，000÷1，000，000=150元/平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150=270元/平方米
(2)计算利息：
第一期利息：270×3/4×10%×2×0.5=20.25(元)
第二期利息：270×1/4×9%×1×0.5=3.0375(元)
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
(注:由于第一年投入总投资的3/4，开发期为2年，利率10%，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。)
(3)计算利润：270×10%=27(元)
(4)计算土地成本：270+23.29+27=320.29(元/平方米)
(5)计算待估土地公平市场价值：
320.29×(1+10%)=352.32(元/平方米)
每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米，近似等于每平方米352元。
2、 解：
(1)计算公式为：
(2)计算过程：
前五年的租金收益分别为：R1=8(万元)
R2=8×(1+2%)=8.16(万元)
R3=8×(1+2%)2=8.32(万元)
R4=8×(1+2%)3=8.49(万元)
R5=8×(1+2%)4=8.66(万元)
后五年的租金收益均为：R=15(万元)
折现率为：r=10%
(3)将(2)中的数据代入(1)中的公式中，求得P=66.75(万元)
3.解：
(1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
(2)进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07
交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05
交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04
(注： 由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%;交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4%。)
(3)进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163
交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075
(注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。)
(4)进行个别因素修正。
关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%)：
交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/(1+8%)30]÷[1—1/(1+8%)35]=0.9659
交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995
交易实例B的个别修正系数=1.03
责编：zhangjing0102