自学考试《资产评估》章节试题及答案：第4章_第2页

　　C.占地面积不合理的房地产

　　D.工业用房地产

　　E.特殊用途房地产

　　10.评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的()。

　　A.重置成本

　　B.功能性贬值

　　C.经济性贬值

　　D.清算价格

　　E.实体性贬值

　　三、判断题

　　1.建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。

　　2.由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。

　　3.用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估方法。

　　4.在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。

　　5.标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。

　　6.运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。

　　7.构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。

　　8.运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。

　　9.在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。

　　10.正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。

　　四、计算题

　　1.待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用(含税费)3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

　　2.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率(折现率)为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少?

　　要求：

　　(1)按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算;

　　(2)写出计算过程;(3)写出正确结论。

　　3.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：

　　已知以下条件：

　　(1)交易情况正常;(2)1996年以来，土地价格每月上涨1%。

　　(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：

　　注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。

　　(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

　　(5)折现率为8%。

　　4.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。