自考《房地产评估》章节习题：第7章_第3页

　　二、多选

　　1、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有( CD )。

　　A. 功能落后 B. 功能缺乏 C. 环境污染

　　D. 交通拥挤 E. 正常使用的磨损

　　2、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( ABCDE　)。

　　A. 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

　　B. 重新购建价格是在估价时点的价格

　　C. 重新购建价格是客观的价格

　　D. 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　3、在运用成本法时最主要的有( BE　)。

　　A. 区分计划成本和实际成本 B. 区分实际成本和客观成本

　　C. 结合实际成本来确定评估价值 D. 结合实际开发利润来确定评估价值

　　E. 结合市场供求分析来确定评估价值

　　三、判断

　　1、重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出加上合理的利润。(√)

　　2、在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。(×)

　　3、应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。(√)

　　4、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。(√)

　　四、分析计算题

　　1、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为多少万元。

　　解：物质折旧=(2000÷50×10)+10+(200÷5×4)+(250÷15×9)=620万元

　　2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元，管理费用为建造成本的5%，销售税费为60万元，利息率为7.5%，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试评估该建筑物的现值。

　　解：重置成本=(800+800×5%+60)×(1+7.5%)+120=1087.5万元

　　折旧=(1087.5÷50×8)+18+(200÷5×2)+(110÷10×8)=360万元

　　评估现值=1087.5-360=727.5万元

　　3、估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高4.5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。已知在估价时点征收相同区位条件的土地平均每亩需要65万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为土地使用权年限为50年的熟地价格。

　　在估价时点不设电梯的层高4.5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年;建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值(土地报酬率为6%，房地产报酬率为10%)。