四、综合题
1、某市甲开发商新开一处楼盘。甲开发商在楼盘尚未竣工并未取得预售许可证以前，即开始向社会公众进行预售。
张某有一学龄前孙子，因受甲售楼广告的影响，对正在预售的楼盘的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施非常感兴趣，看中了一套建筑面积为140平方米的商品房。虽然该商品房的价格明显高于周围楼盘，但张某认为该小区的设施对其孙子成长十分有利，故欣然向银行办理贷款手续，购买了该商品房。
该商品房交房时，张某发现该小区并没有售楼广告所宣传的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施，随即与甲交涉，要求其承担违约责任。但甲认为广告只是要约邀请，难免有夸张和虚幻之处，拒绝承担违约责任。
此后不久，张又发现其购买的商品房的实际建筑面积只有135平方米，当即要求退房，也遭甲拒绝。张即向法院提起诉讼。
经查，在张某向法院起诉前，甲已取得该商品房的预售许可证。
2017年4月，张某将上述房子出租给李某，并与之签订了为期2年的租赁合同。2017年8月，张某又将该房子出卖给陈某。
要求：根据以上事实和有关法律规定，请分别回答下列问题。
<1> 、张某与甲开发商签订的商品房预售合同是否有效?为什么?
<2> 、张某因小区没有售楼广告所宣传的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施而要求开发商承担违约责任有没有法律依据?为什么?
<3> 、张某因其购买的商品房的实际面积只有135平方米而要求退房，能不能得到法律支持?为什么?
<4> 、如甲还有其他行为构成了售房欺诈，受害者最多可以要求甲承担多少赔偿金?
<5> 、如张某与甲的售楼合同解除了，则贷款合同应当如何处理?
<6> 、张某将上述房子出卖给陈某时，其与李某的租赁合同是否有效?为什么?
<7> 、张某出售上述房子时，作为承租人的李某享有什么权利?
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