物业管理师《基本制度与政策》章节考点及例题：第五章（3）

　　 考点二十一 房地产中介活动中禁止的行为

　　房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

　　1.索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益;

　　2.允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;

　　3.同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;

　　4.与一方当事人串通损害另一方当事人利益;

　　5.法律、法规禁止的其他行为。

　　房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。

　　 考点二十二 房地产抵押程序 房地产抵押分两种情况：

　　1.在建工程抵押

　　所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　【题例】

　　在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以()的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。(C)

　　A.移转占有 B.动产质押 C.不移转占有 D.不动产抵押

　　2.预购商品房贷款抵押

　　所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　【题例】

　　预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给()作为偿还贷款履行担保的行为。(A)

　　A.贷款银行 B.房地产开发商 C.房地产主管部门 D.政府房地产主管部门

　　由于抵押房产尚未形成，贷款银行进行按揭贷款存在着较大风险，因此，贷款银行在实施按揭贷款中均采取着规避风险的措施。

　　(1)贷款银行要求房地产开发企业必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任。

　　只要购房人停止还贷，房地产开发企业保证代为履行购房人的一切还贷义务，直至商品房交付并取得权属证件后，贷款银行与购房人正式办妥房地产抵押登记。

　　(2)贷款银行要求房地产开发企业的商品房预售项目，必须由贷款银行办理结算业务，以便对房地产开发企业的项目资金进行监控;

　　(3)有的贷款银行还要求按揭贷款购房人办理贷款保险和进行公证

　　。  考点二十三 不得设立抵押权的房地产

　　1.权属有争议的房地产;

　　2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

　　3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

　　4.已依法公告列入拆迁范围的房地产;

　　5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

　　6.依法不得抵押的其他房地产。

　　 考点二十四 房地产抵押合同

　　1.房地产抵押当事人应当签订书面抵押合同。

　　2.房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明： 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

　　(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

　　(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

　　(3)已投入在建工程的工程款;

　　(4)施工进度及工程竣工日期;

　　(5)已完成的工作量和工程量。

　　3.抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

　　 考点二十五 房地产抵押登记

　　抵押当事人应当在房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。