物业管理师《基本制度与政策》章节考点及例题：第一章（2）

　　考点七 物业管理制度建设的历史沿革

　　我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。

　　(一)《条例》颁布前的物业管理制度建设

　　1.城市新建住宅小区管理办法

　　1994年3月23日，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要内容：

　　(1)确定了物业管理活动的主管部门; (2)确定了物业管理工作的基本内容; (3)明确了社会化、专业化的物业管理模式; (4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度; (5)明确了管理委员会的权利与义务; (6)明确了物业服务企业的权利与义务; (7)确定了物业管理服务的合同制度与备案制度; (8)针对业主的主要违规行为提出管理措施; (9)对物业服务企业的违规行为规定了行政处罚措施。

　　【题例】

　　我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是：(C)

　　A.《全国优秀管理住宅小区标准》

　　B.《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

　　C.《城市新建住宅小区管理办法》

　　D.《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》

　　2.物业管理服务考评标准

　　(1)《全国优秀管理住宅小区标准》

　　为贯彻建设部《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。

　　(2)《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

　　1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，针对大厦物业管理的情况和特点，规定了管理标准和考评内容，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。

　　(3)《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》

　　根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。 修订后的标准较原来的标准在条款设置和评分细则上都提出了更高的要求。建设部要求各地在考评验收时必须从严掌握，使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。通知附件分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。

　　【题例】

　　我国在《物业管理条例》颁布前出台的有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有：(ABC)

　　A.《全国优秀管理住宅小区标准》

　　B.《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

　　C.《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》

　　D.《普通住宅小区物业管理服务等级标准》

　　E.《物业服务企业资质管理办法》

　　3.物业管理从业人员培训合格上岗制度

　　针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，培训合格上岗制度实施后，全国已有近十万物业管理从业人员经过物业管理基础理论和专业知识的培训，极大地提高了物业管理人员的理论水平和专业素质。

　　通知主要内容包括：

　　(1)关于物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。

　　(2)物业服务企业经理岗位规范。包括三个方面的内容： ①岗位必备知识; ②岗位必备能力; ③培训教学计划。

　　(3)物业服务企业部门经理、管理员岗位规范。包括三个内容： ①岗位必备知识; ②岗位必备能力; ③培训教育计划。

　　4.《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

　　为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都作了明确规定。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》实施后，对维护物业管理正常收费秩序发挥了重大作用。

　　5.《物业服务企业财务管理规定》

　　为规范物业服务企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了《物业服务企业财务管理规定》，该规定结合物业服务企业的特点及其管理要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业服务企业的财务管理行为。

　　6.《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

　　为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。

　　7.《物业服务企业资质管理试行办法》

　　为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年建设部印发了《物业服务企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照《试行办法》的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。

　　8.《住宅室内装饰装修管理办法》

　　为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)。该办法明示了装饰装修活动的禁止行为，明确了装修人、装饰装修企业、物业服务企业以及相关行政管理部门在装饰装修活动中的法律关系和法律责任，规定了装饰装修管理服务协议和装饰装修合同的主要内容。该办法是物业服务企业提供装饰装修管理服务的法规依据，对规范装饰装修行为起到了重要作用。

　　(二)《物业管理条例》颁布后制定的全国性政策法规

　　1.2003年6月，建设部发布《业主大会规程》。

　　2.2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。

　　3.2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》。

　　4.2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》。

　　5.2004年3月，建设部发布《物业服务企业资质管理办法》。

　　6.2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》。

　　7.2004年9月，建设部发布《临时管理规约(示范文本)》和《前期物业服务合同(示范文本)》。

　　8.2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。

　　考点八政府在我国物业管理发展中的特殊地位

　　我国的物业管理之所以迅猛发展，离不开政府主管部门的推动和引导。在我国物业管理发展中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：

　　1.我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利型的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用。

　　2.物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预。

　　3.普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。