物业管理师《基本制度与政策》章节考点及例题：第一章（2）_第3页

　　考点十三 《条例》的主要内容

　　(一)业主及业主大会

　　业主大会就是一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制。

　　(二)前期物业管理

　　前期物业管理合同关系是根据建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的。另外，前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项。

　　(三)物业管理服务

　　旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

　　(四)物业的使用与维护

　　在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：公共建筑和共用设施改变用途问题;占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题;房屋装饰装修问题;建立住宅专项维修资金制度问题;利用物业共用部位、共用设施设备经营问题;存在安全隐患、危及公共利益及他人合法权益的物业维修养护问题等。

　　(五)法律责任

　　法律责任，又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。

　　《条例》的法律责任有如下几个方面的特点：

　　1.行政责任、民事责任并存。物业管理本质上是一类特殊的民事关系，即使在其中的一方主体——广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。同时，物业服务企业的违法行为往往损害的是多数业主的公共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为多数都构成民事违法和行政违法两个方面。《条例》在设定法律责任时，对行政责任和民事责任都作了相应的规定。

　　2.凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则。确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

　　3.体现了业主自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。

　　【题例】

　　为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《物业管理条例》在设定法律责任时遵循的原则有：(ABD)

　　A.由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任

　　B.凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则

　　C.维护全体业主合法权益的原则

　　D.确定涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则

　　E.现实性与前瞻性有机结合的原则

　　考点十四 《条例》确立的基本法律关系

　　1.业主相互之间的关系

　　业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。《条例》在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会能够切实负担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时，同样应当承担相应的义务。

　　【题例】

　　依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力的是：(B)

　　A.装修合同

　　B.管理规约

　　C.业主委员会内部管理制度

　　D.物业管理操作规程

　　2.物业服务企业和业主之间的关系

　　物业服务企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业服务企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。

　　3.开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系

　　开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些房屋的产权，相对于其他单个的小业主而言，通常叫它大业主。商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘物业服务企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订。这样，合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上是分离的，并不完全一致。为了解决这个问题，《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：

　　(1)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

　　(2)建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。

　　【题例】

　　业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同，一个是：(A)

　　A.建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同

　　B.政府主管部门与物业服务企业签订的前期物业服务合同

　　C.业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同

　　D.业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同

　　4.供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系

　　供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系。而这些单位与相应的物业服务企业之间并没有这种合同关系。因此，《条例》规定了供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。

　　5.社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系

　　社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它不是自治组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。因此，居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。

　　6.物业管理各方主体与政府之间的关系

　　政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。