物业管理师《基本制度与政策》通关必看：第二章物业管理服务第一节_第3页

　　(二)房屋管理

　　(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　　(2)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

　　(3)每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。(二级每3日巡查1次。三级每周巡查1次 )

　　(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(临时管理公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场(二级每3日巡查1次。三级至少巡查2次 )，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

　　(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　(6)小区主出人口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。

　　(三)共用设施设备维修养护

　　(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

　　(2)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

　　(3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

　　(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　　(5)载人电梯24小时正常运行。(二级三级电梯早6时至晚12时正常运行 )

　　(6)消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

　　(7)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。(三级没有 )

　　(8)小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。(三级没有 )

　　(9)路灯、楼道灯完好率不低于95%。(二级不低于90%。三级不低于80% )

　　(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

　　(四)协助维护公共秩序

　　(1)小区主出人口24小时站岗值勤。

　　(2)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。(二级每2小时至少巡查1次。三级每3小时至少巡查1次)

　　(3)对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

　　(4)对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。(三级没有 )

　　(5)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　(五)保洁服务

　　(1)高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

　　(2)合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。(二级三级每日清运1次)

　　(3)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。(二级三级有些差异，不用记太细)

　　(4)共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。(二级三级有些差异，不用记太细)

　　(5)二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

　　(6)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。(三级没有 )

　　(六)绿化养护管理

　　(1)有专业人员实施绿化养护管理。(三级没有 )

　　(2)草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。(二三级没有补栽补种 )

　　(3)花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

　　(4)定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。(三级没有 )

　　(5)定期喷洒药物，预防病虫害。

　　二级三级服务标准参见教材

　　真题：《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中的二级标准规定，业主对物业服务的满意率应当达到( )以上。(2010一10)

　　A.75%

　　B.80%

　　C.85%

　　D.90%

　　答案：A

　　真题.根据普通住宅小区物业管理服务等级标准规定。一级服务标准要求物业服务企业应对重点区域和重点部位每( )小时至少巡查1次。(2011，13)

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　答案：A

　　真题：根据普通住宅小区物业管理服务等级标准规定，一级服务标准要求路灯、楼道灯完好率应不低于( )。(2011，14)

　　A.80%

　　B.85%

　　C.90%

　　D.95%

　　答案：D

　　真题：根据普通住宅小区物业管理服务等级标准，所有服务等级都必须做到( )。(2011，66)

　　A.载人电梯24h正常运行

　　B.每年至少1次征询业主的意见，满意率80%以上

　　C.消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通

　　D.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施

　　E.对可能发生的各种突发设备故障有应急方案

　　答案：CDE

　　例题：下列选项中不属于《普通住宅小区物业管理服务等级标准》绿化管理三级标准要求的指标是( )

　　A 有专业人员实施绿化养护管理。

　　B 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护

　　C 草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物

　　D 定期清除绿地杂草、杂物

　　E 预防花草、树木病虫害

　　答：AC

　　物业服务企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：(P45)

　　(1)《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

　　(2)《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

　　(3)《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

　　(4)选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

　　例题：《普通住宅小区物业管理服务等级标准》适用于( )。、

　　A.普通商品住房

　　B.经济适用住房

　　C.廉租住房

　　D.高档商品住宅

　　E.集资建房

　　答： ABCE