物业管理师《物业管理实务》模拟试卷第一套_第3页

　　三、案例分析题(共3题，共80分)

　　16某居住小区暖气试水，物业公司在小区入口等显眼之处张贴告示，并电话通知尚未入住的业主。11楼业主孙先生家拆改暖气管，致使跑水下渗，锈的脏水，使楼下邻居闫女士家房顶开裂，墙体冒水，电线短路，地面和家具被泡。闫女士认为房屋质量存在问题，物业公司管理不善，才导致家被淹，于是将物业公司告上法庭，要求其赔偿经济损失共计l万元。法庭上，物业公司辩称：暖气试水前，已张贴告示，并通知业主。闫女士家被淹是因为11楼业主孙先生私自改造暖气管所致，与公司无关。经法院审理认为：本案中，无证据证明物业公司对闫女士的损失负有管理不善的责任。已查明的事实证明，闫女士房屋受损，是11楼业主孙先生家暖气管跑水所致，故孙先生应负责赔偿闫女士损失费。

　　问题

　　1.本案例中，孙先生拆改暖气管的做法是否正确?说明理由。

　　2.假如本案中闫女士家被淹是由于房屋质量问题所致，物业公司应如何解决?

　　3.简述物业装饰装修的流程。

　　4.针对孙先生擅自拆改暖气管的做法，应由哪个机构对其进行处罚?

　　5.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意的问题。 本题共26分

　　解析:

　　1本案例中，孙先生拆改暖气管的做法不正确。

　　理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。 装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。

　　2.房屋的质量问题，若在保修期内则应由开发建设单位负责维修。物业公司应及时联系开发建设单位，要求其履行责任。

　　3.物业装饰装修的一般流程：备齐资料一物业装饰装修申报一物业装饰装修登记一签订 《物业装饰装修管理服务协议》一办理开工的一般手续一施工一验收。

　　4.在装修活动中，擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，由城市房地产行政主管部门责令改 正，并处罚款。因此，孙先生应由城市房地产行政主管部门对其进行处罚。

　　5.物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物 业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。

　　17某物业服务企业根据自身的实际情况，选择了如下图所示的组织形式。

　　问题

　　1.本案例中，物业服务企业采取的组织形式属于什么类型?

　　2.简述此类型物业管理组织形式的特点。

　　3.说明此类物业管理组织形式的适用范围。

　　4.除本案例外，物业服务企业的组织形式还有哪些类型? 本题共26分

　　解析:

　　1.本案例中，物业服务企业采取的是直线制物业管理组织形式。

　　2.直线制物业管理组织形式的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。它的主要优点是领导者能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时;主要缺点是要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。

　　3.直线制物业管理组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。

　　4.除本案例外，物业服务企业的组织形式还有直线职能制、事业部制和矩阵制等。

　　18物业公司管理人员在装修管理巡视过程中发现了如下问题：

　　(1)业主安装太阳能热水器的位置违规，据查，管理人员审批有误。

　　(2)小区中有未佩戴标志牌的施工人员在进行装修作业。

　　(3)小区高层楼顶堆放了大量的钢材，经了解，是业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。

　　(4)某业主未经申报，擅自拆改了天然气管道。

　　(5)小区某装修现场材料堆放混乱，工人用电炉做饭且无灭火设备。

　　问题

　　1.针对现场中发现的问题应如何处理?

　　2.物业装饰装修现场管理应注意的问题有哪些?

　　3.装饰装修活动中，应由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款的情形有哪些? 本题共26分

　　解析:

　　1.针对现场中发现的问题的处理措施分别是：

　　(1)向业主承认错误，说明情况，并由物业公司出资进行整改;加强装修审批环节的管理， 要求管理人员在审批之前，应去现场查证和落实。

　　(2)立即检查装修申报、出人口及装修管理环节，查出漏洞并加以整改;要求进人施工现场的人员立即补办入场手续，否则拒绝其入场。

　　(3)告知业主，此项装修工程须先委托专业设计单位进行设计;装修前，应先申报，得到许可后方可施工;检查公司在材料进出管理方面存在的问题，堵住漏洞、防患于未然。

　　(4)业主在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。 装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。

　　(5)要求现场材料堆放有序;如需做饭，应采取较为安全的方式，并有预防火灾发生的措施;易燃易爆物品应隔离堆放;现场必须配置灭火装置。若不能按上述要求，可要求停工进行整改。

　　2.物业装饰装修现场管理应注意的问题有：严把出入关，杜绝无序状态.加强巡视，防患于未然;控制作业时间，维护业主合法权益;强化管理，反复核查。

　　3.装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

　　(1)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。

　　(2)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚款。

　　(3)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款。

　　(4)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。