物业管理师《管理实务》章节知识点及例题：第六章_第5页

　　 考点五 物业装饰装修管理内容

　　装饰装修管理是一个系统工程，要真正达到科学管理、细致服务，不仅要严格遵守上述装饰装修管理流程，还要对装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面的分析。在综合各方因素的基础上，科学地制订装饰装修管理细则，使物业装饰装修管理真正落到实处。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检查，及时发现问题加以制止。一般而言，物业装饰装修管理包括以下内容：

　　(一)物业装饰装修范围和时间管理

　　物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。装饰装修时间应根据各地不同作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。

　　1.一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。

　　2.特殊装修时间是指节假日休息时间。

　　3.装修期是指装饰装修过程的完结时间。

　　二)物业装饰装修管理的要求

　　为确保物业安全和全体业主的合法权益，要求物业装饰装修管理应重点检查以下内容：

　　1.有无变动建筑主体和承重结构;

　　2.有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

　　3.有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

　　4.有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;

　　5.有无其他影响建筑结构和使用安全的行为;

　　6.有无未经有关单位批准的行为。 同时，还应注意检查以下方面：

　　1.施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等;

　　2.有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等;

　　3.楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等;

　　4.是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等);

　　5.物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。

　　(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

　　物业装饰装修管理既涉及公共权益，也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在物业装饰装修之前，目前较为通常和相对合理的做法是，由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。

　　1.管理服务费

　　该项费用是因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量，设置的临时性收费项目，具体收费标准国家没有明确规定，由装修人和物业管理单位双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。

　　2.垃圾清运费

　　垃圾清运费系指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。如对于装修垃圾业主按照要求管理并自行清运，则该费用可免予缴纳。否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业管理单位代为清运。

　　(四)物业装饰装修现场管理

　　1.严把出入关，杜绝无序状态

　　由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性，施工过程中的自我约束不足，施工单位管理不力，物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域的出入口(包括电梯)人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，一律禁止入内，使装饰装修人员管理有序化、规范化。

　　2.加强巡视，防患于未然

　　物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章，要晓之以理，动之以情，必要时报告有关行政主管部门处理。同时，检查施工单位施工人员是否如实申报和办理施工证，强化施工人员管理。

　　3.控制作业时间，维护业主合法权益

　　物业装饰装修管理要特别注意装修施工(尤其是拆打)的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的工常生活工作秩序。另外还应针对不同的物业类型，制定相应的管理规定，区别对待。

　　4.强化管理，反复核查

　　物业集中装修期间，要增派人力，实施普遍巡查和重点检查相结合。一方面，检查装饰装修项目是否为已登记的项目，其中：一是要检查装饰装修项目是否申报;二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加。巡视过程中发现新增装修、装饰项目需指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，检查施工人员的现场操作是否符合相关要求。如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管;施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全;垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。