物业管理师考试《物业管理实务》精讲第二章第三节：物业管理方案的制订

　　第二章   物业管理招标投标

　　第三节 物业管理方案的制订

　　一、制订物业管理方案的一般程序

　　物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。制订物业管理方案的一般程序为：

　　(1)组织经营、管理技术、财务人员参与物业管理方案的制订。

　　(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。

　　(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

　　(4)确定组织架构和人员配置。

　　(5)根据物业资料及设施设备技术参数组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。

　　(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。

　　(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。

　　(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。

　　(9)排版、印刷、装帧。

　　二、制订物业管理方案的要求

　　(1)物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。

　　(2)方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订;整体方案必须是在调研、评估的基础上制订;方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。

　　(3)方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。

　　(4)制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。如对于实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案;实行包干制的物业管理企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。

　　三、制订物业管理方案的要点及方法

　　(一)物业管理方案的基本内容

　　物业管理方案的基本内容主要包括招标项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。

　　上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。

　　1.关键性内容

　　(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定);

　　(2)组织架构与人员的配置;

　　(3)费用测算与成本控制;

　　(4)管理方式、运作程序及管理措施。

　　以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容，因此，在物业管理方案的制订过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目的基本情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案。

　　2.实质性内容

　　(1)管理制度的制订;

　　(2)档案的建立与管理;

　　(3)人员培训及管理;

　　(4)早期介入及前期管理服务内容;

　　(5)常规物业管理服务综述;

　　(6)管理指标;

　　(7)物质装备;

　　(8)工作计划。

　　以上内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体响应。也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案。在制订方案时要结合物业的实际情况，在满足招标文件的规定和招标人需求的基础上，综合反映企业的管理服务水平和管理特色，并注重不能缺失或遗漏，包括细节或单个项目的阐述。