土地登记代理人考试《地籍调查》辅导资料（7）

　　小城镇目前有十种发展模式：

　　第一、城郊的卫星城镇

　　充分利用邻近大中城市的优势，承接大中城市的技术、产业、经济和社会各方面的辐射，承担中心城市部分功能和作用。坚持充分利用近城区位优势，三类产业同步发展的优势和促进城镇建设上台阶、管理上水平的优势，从而取得发展上的优势。

　　第二、工业主导型

　　中心镇已经初步形成了集聚规模效应，应该坚持走专业化的道路，实行一镇一品。集群化是企业之间的深度合作与分工，能降低科技创新成本，以整体切入国内外经济大循环的新型产业组织。村镇企业集群是与新型工业化相对应的好路子，这在我国许多地方已经成功。

　　第三、商贸带动型

　　用传统、新兴的商品集散地的优势，加上市场技术优势和管理，推动市场远近吸引辐射。以专业批发市场，区域性商贸中心的繁荣，服务工业、服务农业和建设城镇。这类城镇要十分注意培育交通优势，优化环境卫生和人居环境，把这三方面优化了，就可以把商贸兴镇的路子继续延续下去。

　　第四、交通枢纽型

　　利用交通便捷、运输量大、信息快、流动人口多的特点，积极发展二、三产业，实行交通促流通，以路兴镇，但也要防止出现沿着骨干公路建城镇，一条大马路，两排卷闸门。这种模式是很糟糕的，其结果是既造成了交通安全的恶化，又破坏了城镇景观，浪费了土地，所以这个问题要解决。

　　第五、工矿依托型

　　为大中型企业协作配套生产。这些小城镇既要找到接续性的产业，又要做好原来的工矿服务，这是很重要的。

　　第六、旅游服务型

　　利用旅游资源的开发搞好旅游服务，实现“山上游、山下住”，既保护自然资源，又能够开拓发展第三产业的新路子，形成农民自我建镇、发展旅游产业的良好局面，可谓一举两得。

　　第七、区域中心型

　　特别是县城要依托有利的政治区位、资源区位、交通区位、技术区位、产业基础区位优势，形成县、市的中心镇。

　　第八、边界发展型

　　利用省界、国界发展边际贸易，强化交通服务基础设施，聚集各方面的生产要素，构筑边缘区的城镇化基点。

　　第九、移民建镇型

　　要注重新建镇的规划和建筑质量。现在，有些移民镇的房子是当地的乡镇工程队承包的，建筑质量远比农民自建的要差，这就成为重大的经济问题和政治问题，事关农民兄弟的生命安全，必须引起高度重视。特别有的是整体移民建镇、建村，更要注重工程质量和安全，绝对不能搞成豆腐渣工作。

　　第十、历史文化名镇

　　历史文化名镇不能等同于一般的旅游镇，因为它的功能部分是重合的。所以，在这些村镇尤其要注意地脉和文脉的延伸，注重这两脉的保护。现在建设部和国家文物局每年都推选一批中国历史文化名镇、名村，以此作为城市化过程中保护不可再生的自然和文化资源、文化遗产，实现可持续发展，落实科学发展观的重要手段。已评上的要十分注意保护和开发利用的关系，对那些因保护不善使风貌受到破坏的，要给予除名。

　　总之，要从各地的实际出发，不搞一刀切，务实创新，努力使村镇工作再上新水平。

　　国有土地使用权的概念理解

　　一、国有土地使用权的主体

　　境内外法人，非法人组织和自然人。

　　二、国有土地使用权的取得

　　有偿(出让、租赁、作价出资或入股)和无偿;中外合资企业的场地使用权(作价出资、缴纳场地使用费);国有农用地、未利用土地也可出让、租赁、承包和划拨。

　　三、国有土地使用权的内容与限制

　　划拨的限制;地下资源及其他的限制;用途限制;规划

　　四、国有土地使用权交易的规则

　　交易形式：转让、出租、抵押、合资合并或其他投资活动。

　　交易规则：民法规则，交易应经法定程序，遵循房地一致的原则。

　　国有土地使用权作价出资或入股，权利主体若变更，则为转让。

　　五、房屋基地使用权的按份享有，房屋区分所有。98年国家质量技术监督局《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》

　　六、划拨国有土地使用权

　　1、概念：是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或缴纳补偿、安置等费用后取得的无使用期限限制的国有土地使用权。但受交易限制;

　　2、主体：机关、军事、基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利，其他;

　　3、内容及限制：享有占有权、使用权和部分收益权，有限制的处分权;

　　4、划拨土地的转让：受让者补办出让;转让方缴收益中的土地收益，保留划拨;

　　5、划拨土地的出租：单独出租的，需办理出让手续;办理租赁登记，并交土地收益;

　　6、划拨土地的抵押：报政府批准，出让金金额;

　　7、作价出资或入股：不得直接投资，需办理出让;但中外合资企业、合作企业，依法批准的除外;

　　8、国企改革的划拨土地的处置：保留划拨(不超过5年);出让、租赁、作价出资(入股)和授权经营;

　　9、优惠住房的，不进市场的保留划拨;

　　10、划拨土地的收回：公益事业、旧城改造等，给以补偿。

　　七、出让土地使用权(有偿、有期限)

　　1、出让的取得：协议(不低于底价);招标(3人以上)拍卖(一个应买者)。但不能一概而论，可以底价处理;