二、如何确定拍卖底价

拍卖物的底价是委托人确定的最低可转让价格，起到保护委托人利益或保护拍卖品基本价值的一个最低限。底价要根据拍卖物本身的实际价值及再生能力、升值潜力、获利能力与买方的普遍需求和市场供需情况来确定。底价应是买方所能接受的价格，否则拍卖不能成交。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)将财产处置方式分为拍卖、变卖等两种方式：

1、拍卖。司法解释第八条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”另外还规定动产只能经两次拍卖，而不动产或其他财产可以经三次拍卖。按照以上规定，可以计算出每一次拍卖最低保留价与评估价的比例：

第一次拍卖最低保留价=评估价×80。

第二次拍卖最低保留价=第一次拍卖保留价×(1-20)

=评估价×80×(1-20)=评估价×64

第三次拍卖最低保留价=第二次拍卖保留价×(1-20)

=评估价×64×(1-20)=评估价×51.2

2、变卖。除拍卖的处置方式外，司法解释第三十四条规定：“对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。”第三十五条规定：“按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。”因此：变卖最低保留价=评估价×50。

可以看出，变卖最低保留价与第三次拍卖最低保留价大致相当，约为评估价的50左右。

拍卖物底价的确定有两种情况：一是由于企业破产、以资抵债或其他方面的原因，急于将标的物出售，以变现其价值，不可能像正常出售那样实现其现行市价，要考虑拍卖费用、时限等因素，对此类一般采用清算价格法。实际中采用重置成本折扣法、现行市价折扣法、基准地价修正法和询问法。二是对于不急于变现的，其价值随着时间的延长而增加的物品，如文物、字画的拍卖底价的确定应采用现行市价法，并考虑标的物与参照物的差异程度以及有关变现的费用来调整标的物的价值。从以上的规定可以看出，对强制拍卖物品(除动产外)的拍卖底价可以掌握到评估价的50左右。

评估价、拍卖保留价和拍卖底价本来是两个不同的价值概念，但在我们工作的运用中经常产生混淆。委托方委托我们做拍卖底价，我们往往是在评估价的基础上下浮一个变现系数，且这个系数大都掌握在20左右。根据我们以往的理解，法院还可以在这个基础上再下浮20来确定起拍价，现在看是错误的。因为拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线，在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改。

三、对拍卖物价格鉴证应注意的问题

鉴证报告都有格式化的文本，这是规范行文的要求，但这种格式化的文本只提供了一个行文的框架。各条款中的相关内容应当根据标的的不同而有所区别。在价格鉴证报告中，以下三个条款的表述必须明确、详尽。

1、鉴证标的。必须写明名称、品牌、范围、规格、品质、等级、产地、数量、存放场所及是否设有担保物权等。如果是不动产，必须写明其权利状况;汽车则必须写明是否含牌照。而对于企业整体资产(股权)则必须明确是否包含商誉、商标、土地使用权等无形资产。总之，关于标的的情况表述得越详尽越有利于得出正确的评估结论。

2、价格定义。对报告中的“价格”内涵应有明确的界定，如一些大型生产资料的价格，是否包含运输、安装、调试等方面的内容等等。

3、价格鉴定的假设和限定条件。这一条款既是维护当事人权益的需要，也是我们规避鉴定风险的需要。比如对量多面广的同一标的物而言，整体转让和折零转让，价格差异很大，所以必须明确整体转让是否作为鉴定结论成立的一个前提条件，以使拍卖机构有可操作性。对于企业整体资产(股权)的鉴定，必须设定一些假设条件。如：国家的宏观经济政策及法律、法规无重大变化;利率、税率、汇率无重大变化等。当然，限定和假设条件不能太多，还要给拍卖机构留出足够的操作空间，否则会影响成交。

4、在鉴定方法的选择中，市场法是优选的一个方法，这是拍卖底价鉴定的目的决定的。在用市场法鉴定的过程中，参照物的价格必须来自于市场，而不能主观臆断。鉴定计算出来的价格还是一个理论价格，有可能的话，要将这一价格拿回到市场中去检验，以决定是否需要作调整。有些通过评估软件、固定的公式计算出来的价格(如二手车)就更有这个必要。在鉴定有些标的(如股权)时，收益法也是一个常用的方法，但在预测企业未来收益和确定资本化率时，必须按照谨慎原则，从投资者的角度充分考虑市场的变化和行业的风险作出谨慎的判断。对于一些文物、艺术品及名表、珠宝等珍稀物品的鉴定必须建立在准确的技术鉴定基础之上，采用专家咨询法，由业内专家及市场人士来判断，而我们要做的事是将这些专家的意见汇总、整理并作相应的统计学方面的处理，得出一个具有代表性的价格。对这类物品的历史应有所了解，如在拍卖市场上是否有成交过，其成交价自然是一个重要参照指标。