三、综合题

　　46、有关甲企业的经济业务如下：

　　(1)甲企业 A 在产品经核实为 50 件，每件完工程度为 70%，每件产成品钢材的消耗定额为 500 公斤，每公斤平均单价 3 元，每件产成品工时定额 100 小时，工资及其他薪酬每小时 2 元，其他费用每小时定额 4 元(假设此种产品不存在变现风险)。

　　(2)甲企业对其库存的 B 材料进行价值评估。该材料分两批购进，第一批购进时间为上年8 月，数量 2000 吨，单价 5000 元/吨;第二批购进时间为本年 6 月，数量 620 吨，单价5000 元/吨。本年 7 月 1 日进行价值评估，经核实，去年购进的该材料尚存 320 吨，本年6 月购进的尚未使用。B 材料的市场价格为 4500 元/吨。

　　(3)甲企业的 C 低值易耗品，原价是 1000 元，预计使用 1 年，现在已经使用了 10 个月，该低值易耗品现行市价为 2100 元。

　　(4)甲企业产成品实有数量 100 台，每台实际成本 60 元，根据会计核算资料，生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为 60 : 40，根据目前价格变动情况和其他相关资料，确定材料综合调整系数为 1.31，工资、费用综合调整系数为 1.25。

　　<1>、分别计算甲企业的在产品、材料、低值易耗品和产成品的评估值。

　　正确答案：A 在产品原材料(钢材)成本=50×500×3×70%=52500(元)

　　工资及其他薪酬=50×100×2×70%=7000(元)

　　其他费用=50×100×4×70%=14000(元)

　　A 在产品的评估价值=52500+7000+14000=73500 (元)

　　对于 B 材料，需评估 B 材料的数量是 620+320=940(吨)

　　B 材料的评估值=940×4500=4230000(元)

　　C 低值易耗品评估值=2100×(1-10/12)=350(元)

　　产成品评估值=100×60×( 60%×1.31+40%×1.25)=7716(元)

　　47、某公司拟转让 8 公顷的杉木成熟林，要求对其林木资产进行评估。根据资产清査该小班面积 8 公顷，蓄积量 1200 立方米。其地利系数为 0.80。

　　参照案例 A：某公司 3 年前花 250 000 元向邻村购买年龄、平均胸径、平均树高都与该小班相近的杉木成熟林 7 公顷，蓄积量 1000 立方米，其地利系数为 1.10。目前，木材销售价格由 3 年前的元 600/立方米上涨为现在的 800 元/立方米。

　　参照案例 B：附近林场 2 年前花 177780 元向邻村购买年龄、树高相近、平均胸径为 20 厘米的杉木成熟林 6 公顷，其蓄积量为 1000 立方米，地利系数为 0.90。2 年前杉原木材销售价格为 750 元/ 立方米。

　　参照案例 C：某个体户近期花 120 000 元购买了年龄、平均直径、树高都与该小班相近的成熟林 3 公顷，蓄积量 600 立方米，地利系数为 1.03。

　　<1>、根据题中资料，应用何种方法评估?如何操作?

　　正确答案：根据题中资料，应采用市场成交价比较法评估。市场成交价比较法是是将相同或类似的森林资源资产的现行市场成交价格作为比较基础，估算拟评估森林资源资产评估值的方法。对同一评估对象应选取三个以上参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确　定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。

　　<2>、计算该杉木成熟林评估值。

　　正确答案：根据参照案例 A 可得：

　　K=0.80÷1. 10=0. 727

　　Kb=800÷600=1. 333

　　G=250 000÷1000=250

　　E1=K×Kb × G=0. 727×1. 333×250=242.272

　　根据参照案例 B 可得：

　　K=0.80÷0. 90=0. 889

　　Kb=800÷ 750=1.067

　　G=177780÷1000=177. 78

　　E2=K×Kb× G=0. 889× 1. 067× 177.78=168.635

　　根据参照案例 C 可得：

　　K=0.80÷ 1.03=0.776

　　Kb=800÷800 =1

　　G=120 000÷ 600=200

　　E3=K× K b× G=0 .776×1×200=155. 2

　　<3>、评估结论

　　正确答案：根据市场成交价比较法的评估要求，用算术平均数得出评估结果：单位蓄积林木评估值 E =(242. 272 +168.635+155.2)÷3 =188.702(元/ 立方米)总评估值 E 总= E×M =188. 702×1 200 =226 442. 4 元。

　　【答疑编号 12431796，点击提问】

　　48、某评估项目背景如下，为评估某写字楼 2011 年 5 月 1 日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例。人民币汇率中间价，2011 年 3 月1 日为 1 美元对人民币 6.5706 元，2011 年 5 月 1 日为 1 美元对人民币 6.4990 元;该类写字楼以人民币为基准的市场价格 2011 年 1 月 1 日至 2011 年 3 月 1 日平均每月比上月上涨1%，2011 年 3 月 1 日至 2011 年 5 月 1 日平均每月比上月下降 0.5 %。交易日期、交易情况、房地产状况的修正和调整，见下表。并采用简单算术平均求取最终比准价格。

　　可比实例交易日期、交易情况、房地产状况表

　　可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3

　　成交价格 8000 元人民币/m2 1300 美元/m2 8800 元人民币/m2

　　成交日期 2011 年 1 月 1 日 2011 年 3 月 1 日 2011 年 4 月 1 日

　　交易状况 +2% +3% -3%

　　房地产状况 -8% -5% +6%

　　<1>、请利用上述资料测算该写字楼 2011 年 5 月 1 日的市场价值。

　　正确答案：该写字楼 2011 年 5 月 1 日的市场价值测算如下：

　　(1)测算公式：

　　比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正修正系数×房地产状况修正系数

　　(2)求取比准价格 V1：

　　V1=8000/(1+2%)×(1+1%)2×(1-0.5%)2/(1-8%)

　　=8609.76(元人民币/m2)

　　(3)求取比准价格 V2：

　　V2=1300×6.5706/(1+3%)×(1-0.5%)2/(1-5%)

　　=8642.39(元人民币/m2)

　　(4)求取比准价格 V3：

　　V3=8800/(1-3%)×(1-0.5%)/(1+6%)

　　=8515.85(元人民币/m2)

　　(5)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则该写字楼 2011 年　5 月 1 日的市场价值为：评估对象市场价值(单价)=(8609.76+8642.39+8515.85)/3=8589.33(元人民币/m2)。