三、综合题

　　46、某成片荒地面积 2km2，取得该荒地的代价为 1.2 亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元，开发期为 3 年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润别为可转让熟地价格的 2%、5.5%和 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%。

　　<1>、该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设建设成本和管理费用在开发期内均勾投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。

　　正确答案：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润

　　=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率

　　=[该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息]/(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)

　　该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=[该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息]/[(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地总面积]

　　=[该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息]/[(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)×该荒地总面积×可转让土地面积的比率]

　　=[120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5]/[(1-2%-5.5%-10%)

　　×2000000×60%]=436(元/m2)

　　47、评估机构对甲企业的下列资产进行了评估，具体情况如下：

　　(1)甲企业总部位于广州，甲企业中 A 材料系一个月前从杭州购进，材料明细账的记载为：数量 8000 千克，单价 500 元/千克，运杂费为 800 元。根据材料消耗的原始记录和清查，评估时库存尚有 2000 千克。

　　(2)甲企业 B 低值易耗品，原价是 1200 元，预计使用 1 年，现在已经使用了 8 个月，评估时该低值易耗品现行市价为 3000 元。采用成本法进行评估。取得该低值易耗品时该同类低值易耗品的市场价格为 1500 万元。

　　(3)经核实，甲企业应收账款实有金额为 950000 元，具体发生情况如下表所示：

　　应收账款账龄析表　　　　　单

　　位：元

　　坏账损失计算析表

　　单位：元

　　(4)甲公司拥有 P 公司(非上市公司)的普通股股票 100 万股，每股面值 1 元，持有期间每年股利收益率均为 10%，评估人员经过调查后发现，前 3 年可以保持 10%的收益率，从第

　　4 年开始，收益率提高 10%个百点，并且一直持续下去。假定该 P 公司是公用事业企业，其风险报酬率确定为 2%，折现率为 6%。(计算结果保留整数 )

　　<1>、根据资料(1)和资料(2)，计算 A 材料和 B 低值易耗品的评估值;

　　正确答案：(1)A 材料的评估值=2000×(500+800/8000)=1000200(元)

　　(2)B 低值易耗品的评估值=3000×(1-8/12)=1000(元)

　　<2>、根据资料(3)，计算坏账金额及应收账款的评估值;

　　正确答案：坏账损失的金额如下：

　　坏账损失计算析表

　　单位：元

　　应收账款评估值为 950000-243600=706400(元)

　　<3>、根据资料(4)，计算该股票的评估值。

　　正确答案：该股票的评估价值=前 3 年收益的折现值+第四年后收益的折现值

　　=1000000×1×10%×(P/A，6%，3)+(1000000×1×20%÷6%)×(1+6%)-3

　　=100000×2.6730+200000÷6%×0.8396

　　=267300+2798667

　　=3065967(元)

　　48、被评估成套设备购建于 2003 年 12 月，账面价值 120 万元，2008 年 12 月对设备进行技术改造，追加投资 30 万元，2013 年 12 月对该设备进行评估。经评估人员调查析得到如下数据：

　　(1)从 2003 年到 2008 年，每年该类设备价格上升率为 10%，而从 2008 年至 2013 年设备价格维持不变;

　　(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支 2 500 元;

　　(3)被估设备所在企业的正常投资报酬率为 10%，规模经济效益指数为 0.7，所得税率为25%;

　　(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的 80%，经技术检测该设备尚可使用 5 年，在未来 5 年中设备利用率能达到设计要求。

　　<1>、计算被估设备的重置成本及各项损耗，计算该设备的评估值。

　　正确答案：(1)计算被估设备各部的重置成本

　　技术改造以外金额的重置成本=120×(1+10%)5=193.26(万元)

　　技术改造部的重置成本=30(万元)

　　被估设备的重置成本=193.26+30=223.26(万元)。

　　(2)实体性贬值计算

　　技术改造以外金额的重置成本占总重置成本比例=193.26/223.26=86.56%

　　技术改造部以外的实体性贬值率=10×80%/[(10×80%)+5]=61.54%

　　技术改造部的重置成本占总重置成本比例=30/223.26=13.44%

　　技术改造部的实体性贬值率=5×80%/[(5×80%)+5]=44.44%

　　实体性贬值率=86.56%×61.54%+13.44%×44.44%=59.24%

　　实体性贬值额=223.26×59.24%=132.26(万元)。

　　(3)功能性贬值

　　=(2 500/10 000)×12×(1-25%)×(P/A，10%，5)

　　=2.25×3.7908=8.53(万元)

　　注：因为本题是以万元为单位，所以需要将 2 000 元换算成以万元为单位的金额，2000/10 000=0.2(万元)。

　　(4)经济性贬值：由于在未来 5 年中设备利用率能达到设计要求，所以不存在经济性贬值。

　　(5)计算该设备的评估值

　　=重置成本-实体性贬值-功能性贬值=223.26-132.26-8.53=82.47(万元)。