三、综合题(总分：50 分，共：4 小题)

　　41、评估机构于 2014 年 1 月对某公司进行评估，该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票

　　100 万股，每股面值 1 元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票 的收益率每年都在前一年的基础上下降 3%，2013 年度的收益率为 10%，如果甲企业没有新 产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降 3%。已知甲企业 正在开发研制一个新产品，预计 2 年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提 高并保持在 12%左右，而且从投产后第 3 年起，甲企业将以净利润的 75%发放股利，其余的 25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在 20%的水平，折现率为 15%。

　　第 1 小题 5 分 何谓股票的内在价值?股票的内在价值主要取决于什么?

　　答案：股票的内在价值，是一种理论价值或模拟市场价值，它是根据评估专业人员对股票未 来收益的预测，经过折现后得到的股票价值。股票的内在价值主要取决于公司的财务状况、 管理水平、技术开发能力、公司发展潜力，以及公司面临的各种风险。

　　第 2 小题 5 分

　　被评估公司所持甲企业股票 2014 年 1 月 1 日的评估值。(结果有小数的，保留小数点后两 位)

　　答案：

　　①新产品投产以前，前两年的收益率分别为：10%×(1-3%)=9.7%9.7%×(1-3%)=9.409%② 新产品投产以前，前两年股票收益现值为:股票收益现值之和

　　③新产品投产后第一年、第二年收益现值之和：股票收益现值之和

　　④从新产品投产后第三年起该股票收益现值为：由于从新产品投产后第三年起股利增长率

　　=20%×25%=5%所以从新产品投产后第三年起至以后该股票收益现值

　　⑤该股票评估值=15.55+14.75+68.61=98.91(万元)

　　答案分析：此题属于分段型股利政策下股票价值评估。比较综合，要求考生对各种股利政策 下的价值评估比较熟悉。做题时注意：(1)涉及到的时间点比较多，做题时可用时间轴标 注。(2)对新产品投产以前的两年、新产品投产后的两年的收益分别进行折现即可。(3) 从新产品投产第三年起，就属于红利增长性股票的评估。首先计算增长率 g=用于再投资的 比例净资产利润率=(1-留存比率)净资产利润率。这里采用的是趋势分析法计算增长率。 然后再进行计算。注意：使用公式 P=R/(r-g)计算的 P，是在第 4 年年末的价值。所以还对 计算出来的第 4 年年末的价值，折现到评估基准日。

　　42、现要对甲企业的某项机器设备进行评估，其具体资料如下：

　　该机器设备账面原值 160 万元，净值 98 万元，按财务制度规定该资产折旧年限为 15 年，已 记折旧年限 8 年，在使用期间该资产的利用率为 85%。现经市场调查确定：按现在市场材料 价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为 300 万元。经专业人员勘察

　　该项资产还能使用 5 年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量和维修的费用与现在同类 标准资产相比，每年多支出营运成本 5 万元。(该企业的所得税率为 25%，假定折现率为 10%， 年期为 5，折现率为 10%的年金现值系数为 3.791)。

　　第 1 小题 2 分 请简述什么是复原重置成本和更新重置成本

　　答案：复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术 等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用，即购置或建造一个

　　与被评估对象完全一样的新资产的成本。 更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用，即在功能和效用上与被评估 资产相同或最接近的类似新资产的购置或构建成本。

　　第 2 小题 2 分 试确定该设备的重置成本。 答案：重置成本=300(万元)

　　第 3 小题 2 分 试确定该设备的成新率

　　答案：实体性贬值率=8×85%÷(8×85%+5)×100%=57.63% 实体性贬值额=300×57.63%=172.89(万元) 成新率=1-57.63%=42.37%

　　第 4 小题 2 分 试确定该机器设备的功能性贬值。

　　答案：功能性贬值=5×(1-25%)×(P/A,10%,5)=5×75%×3.791=14.22(万元)

　　第 5 小题 2 分 求该机器设备评估值。

　　答案：评估价值=300-172.89-14.22=112.89(万元)

　　43、某建筑物为单层框架结构，2014 年 12 月竣工，建筑面积为 2100 平方米，评估基准日 为 2016 年 12月 31 日。

　　(1)根据该建筑物竣工决算资料，计算得出建筑安装工程费(综合造价)为 2635000 元。

　　(2)前期费用及其他费用按综合造价的百分比计算。其中：建设管理费为 2.3%;设计费为 1.8%;勘察设计费为 0.4%;上级单位管理费为 2.4%;监理费为 1%;质量监督费为 0.35%; 定额测定费为 1.25%;临时施工费为 0.35%。

　　(3)建筑工期为 2 年，年贷款利率为 9.36%。

　　(4)建筑物设计使用年限为 60 年，使用年限成新率与现场打分鉴定的成新率按 4：6 比例 确定。

　　(5)该建筑物的结构：装修：设备=0.8:0.09:0.11，分数分别为 92 分、90 分和 96 分

　　第 1 小题 5 分 应采用哪种方法核算建筑物的价值?

　　答案：: 本题应采用成本法核算建筑物的价值。 第 2 小题 5 分 采用该方法的前提条件是什么

　　答案：:

　　①被评估建(构)筑物处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估建(构)筑物 的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新房地产具有可比性。

　　②被评估建(构)筑物应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上 的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得;同时，现时建(构)筑物与历史资料要具 有相同性或可比性。

　　③建(构)筑物建造过程中的工程量是可以计量的，且该类建(构)筑物可以大量重复“生 产”。

　　④随着时间的推移，建(构)筑物具有一定损耗特性。

　　第 3 小题 5 分 试根据上述条件评估该建筑物的价值 答案：:

　　①建筑安装工程费用=2635000 元

　　②前期费用及其他费用：

　　=2635000×(2.3%+1.8%+0.4%+2.4%+1%+0.35%+1.25%+0.35%)=259547.5(元)

　　③资金成本=(2635000+259547.5)×[(1+9.36%)^2-1]=567218.31(元)

　　④使用年限法的成新率=(1-2/60)×100%=96.67%

　　⑤鉴定成新率=0.8×92%+0.09×90%+0.11×96%=92.26%

　　⑥综合成新率=96.67%×40%+92.26%×60%=94%

　　⑦评估值=(2635000+259547.5+567218.31)×94%=3254059.9(元)

　　44、对某一金矿探矿权进行评估，该探矿权勘查程度较低、地质信息较少，预测勘查区内矿 石量 600 万吨，Ag 平均品位约 2.5 克/吨。经调查分析，预测未来几年 Ag 平均价格为 50 元

　　/克;经分析统计确定当地类似勘查程度和品位的金矿探矿权价值占资源毛价值的比例为 1.5%。

　　第 1 小题 5 分 资源品级探矿权价值估算法的定义和运用的前提条件是什么?

　　答案：资源品级探矿权价值估算法，是在了解勘查区内金属矿产资源的品位和质级数据或有 关信息的基础上，与已知矿产地的品位质级价值进行比较，分析确定单位资源品级价值，然 后分析并合理确定矿业权价值占资源毛价值的比例，从而估算矿业权价值的一种评估方法。 该方法运用的前提条件为：该区域的地质矿产特征能够得到充分了解;具备可以分析影响该 评估对象价值的资料。

　　第 2 小题 5 分 市场法评估矿业权的基本操作步骤是什么

　　答案：①确定评估对象、评估范围和评估基准日;②收集分析相关地质勘查资料，收集相近 交易案例;③分析对比各项可比较参数，确定合理的调整系数;④进行评定估算。

　　第 3 小题 5 分 请用资源品级探矿权价值估算法评估该探矿权的价值。 答案：①计算资源毛价值 资源毛价值=矿石量×矿石品位×单位金属价格

　　=(600×10000 吨)×2.5 克/吨×50 元/克÷10000

　　=75000(万元)

　　②计算探矿权价值 探矿权价值=资源毛价值×矿业权价值占资源毛价值的比例

　　=75000×1.5%

　　=1125(万元)。