2017中级经济师《房地产经济》章节讲义：房地产开发项目质量控制★

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　　(一)房地产开发项目质量的内涵和构成

　　质量通常体现在适用性、可靠性、经济性、环境协调性等方面。

　　房地产开发项目质量包括工程实物质量和管理过程质量。

　　(二)房地产开发项目质量控制的控制与要求

　　1.房地产开发项目质量控制的概念

　　房地产开发项目质量控制是指按照确定的质量目标或以技术规范和标准为依据，在开发建设过程中可进行质量监督和管理活动。其目的是为开发项目的用户提供高质量的房地产产品。关键是项目开发过程和产品都必须满足项目目标。

　　2.房地产项目开发质量控制的要求。

　　(1)项目设计必须符合设计承包合同规定的质量要求，并且投资额、建设规模应控制在批准的设计任务书的范围内。

　　(2)设计文件、图纸要清晰完整，个相关图纸之间无矛盾。

　　(3)项目的设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠;环境保护、“三废”处理，能源利用要符合国家和有关部门的规定指标。

　　(4)施工过程要与技术要求，技术规范和设计质量要求相一致，符合合同要求和验收标准。

　　(三)房地产开发项目质量控制的特点

　　(l)全面性。①在对房地产开发项目的实体质量、功能和使用价值以及工作质量的全面控制上，要对项目的所有质量特性实施控制，使它从功能、可靠性、安全性和可维修性等方面都能符合质量的实用性要求。②对影响工程质量的各个阶段、各个环节和各个步骤进行综合考虑，实施有效控制。

　　(2)及时性与主动性。

　　(3)标准的适应性。

　　(4)连续性和相关性。

　　(四)设计阶段与施工阶段的质量控制

　　1.设计阶段的质量控制

　　(1)分阶段进行审查。

　　(2)委托或聘请专家审查。

　　(3)多方案对比选择。

　　(4)对设计工作质量进行检查。

　　2.施工阶段的质量控制

　　⑴审核有关技术文件、报告或报表。

　　⑵现场质量监督检查。①开工前的检查。②工序施工中的质量跟踪控制。③对工程质量有重大影响的工序，还应当在现场监督与控制施工过程，确保使用材料及工序过程质量。④工序产品的交接检查及隐蔽工程检查。 ⑤复工前的检查。⑥个别检查。对于施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工对象等，应当进行现场跟踪检查。

　　(3)现场质量检验。通常采用的质量检测方法有目测法、工具测量法和试验法三类。(五)房地产开发项目质量验收

　　(l)检验批。分项工程按楼层、施工段、变形缝等划分为一个或若干个检验批，由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收。

　　(2)分项工程。分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收.

　　(3)分部工程。分部工程由总监理工程师组织施工单位项目负责人和技术、质量负责人等进行验收;地基与基础、主体结构分部工程的勘察、设计单位工程项目负责人和施工单位技工、质量部门负责人也应参加相关分部工程的验收。

　　(4)单位工程。单位工程由施工单位自行组织有关人员进行检查评定，并向建设单位提交工程验收报告;再由建设单位(项目负责人)组织施工(含分包单位)、设计、监理(项目)负责人进行验收。验收合格后，建设单位在规定的时间内将工程竣工验收报告和有关文件报建设行政管理部门备案。

　　【例题：2012年单选】关于房地产开发项目质量验收的说法，错误的是(　　)。

　　A.分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收

　　B.检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收

　　C.分部工程由总监理工程师组织施工单位项目负责人等进行验收

　　D.单位工程由总监理工程师组织施工、设计、监理项目负责人验收

　　【答案】D

　　【解析】单位工程由施工单位自行组织有关人员进行检查评定，并向建设单位提交工程验收报告;再由建设单位(项目负责人)组织施工(含分包单位)、设计、监理(项目)负责人进行验收。验收合格后，建设单位在规定的时间内将工程竣工验收报告和有关文件报建设行政管理部门备案。