房地产市场调研概述

　　一、房地产市场调研含义

　　房地产市场调研是运用科学的方法、有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动

　　特点

　　实用性

　　时效性

　　实践性

　　二、房地产市场调研的意义

　　1.有利于开发商确定正确的发展方向(战略)

　　2.有利于开发商适时对房地产产品进行更新换代(产品)

　　3.有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略(策略)

　　4.有利于开发商制定科学的开发和销售计划(计划)

　　5.有利于开发商完善经营管理，提高经济效益(效益)

　　三、房地产市场调研程序

　　(一)调研准备阶段

　　1.确定目标;2。制定计划;3。设计问卷;4。确定方案

　　(二)正式调研阶段

　　(三)结果处理阶段

　　1。整理分析调研资料;2。撰写调研报告

　　第二节 房地产市场调研的内容

　　一、房地产市场环境调研

　　政治法律环境调研

　　经济环境调研

　　社会文化环境调研

　　区域环境调研

　　二、房地产市场需求调研

　　房地产消费者调研

　　房地产消费动机调研

　　房地产消费行为调研

　　三、房地产市场供给调研

　　行情调研

　　市场反响调研

　　相关专业公司与中介服务机构情况调研

　　第三节 房地产市场调研资料的搜集

　　一、房地产市场调研资料的搜集途径

　　1.交易双方当事人

　　2.促成交易的房地产经纪人

　　3.房地产开发商的各种租售广告

　　4.熟悉房地产市场的专业人士

　　5.同行间的资料

　　6.准交易资料

　　7.房地产交易会

　　8.各类二手资料

　　二、房地产市场调研资料搜集的内容

　　(一)初级资料和次级资料的搜集

　　1.初级资料;2。次级资料

　　(二)房地产资料搜集的内容

　　1.房地产法规资料搜集

　　2.项目基地现状资料搜集

　　3.交通流量资料搜集

　　4.人文社会经济资料搜集

　　5.公共设施资料搜集

　　6.商圈资料的搜集

　　7.房地产市场景气资料搜集

　　8.销售资料的搜集

　　9.竞争项目资料搜集

　　10.租金资料搜集

　　【注意】

　　关于人文社会经济资料

　　人口

　　职业或行业类别比例

　　产业结构

　　流动人口

　　关于商圈

　　商圈内所需考虑的条件

　　家庭户数

　　人口特性

　　生活形态

　　消费行为

　　商圈的类型

　　邻里中心型

　　大地区中心型

　　副城市中心型

　　城市中心型(CBD)

　　【例题·单选题】【2007年真题】在市场调研中，通常把可能到某处购物的顾客所分布的地区范围称为(　)。

　　A.生活圈

　　B.活动圈

　　C.商圈

　　D.行攻圈

　　【答案】C

　　第四节 房地产市场调研的类型和方法

　　一、房地产市场调研类型

　　(一)探测性调研

　　(二)描述性调研

　　(三)因果性调研

　　(四)预测性调研

　　二、房地产市场调研方法

　　(一)定性调研方法

　　1.小组访谈法

　　内涵：一般由少量(不超过10人)的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题展开讨论

　　过程

　　准备过程

　　准备访谈指南

　　访谈指南主要由三部分组成：

　　①解释小组访谈法及其基本规则

　　②按一定的逻辑顺序组织提问

　　③总结及总体讨论

　　撰写访谈报告——访谈结束后进行总结、分析和整理

　　2。深度访谈法

　　一对一地访谈

　　3。投射法

　　来源于心理学

　　向被访者提供一个无限制并且模糊的情景，要求其作出反应

　　【例题·多选题】【2009年真题】深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的(　)。

　　A.态度

　　B.感受

　　C.动机

　　D.消费

　　E.文化

　　【答案】ABC

　　(二)房地产市场实地调研方法

　　1.询问法

　　询问法的分类

　　入户询问法

　　路上拦截法

　　邮寄询问法

　　经理询问法

　　电话询问法

　　因特网询问法

　　2。观察法

　　特点

　　被调研对象并不清楚自己正在被调查，被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲，调研较为客观真实

　　多运用于一般消费品的市场调研

　　房地产多用于对客流量、交通流量的估算

　　3。试验法

　　也称因果关系研究法

　　改变某些因素，来观察这些因素变化后对其他待考察变量产生的影响

　　成本高，房地产中几乎不用

　　第五节 房地产市场分析和预测

　　一、房地产市场分析

　　(一)房地产市场分析概念与作用

　　1.房地产市场分析概念

　　概念

　　在房地产市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用科学方法和经验，对房地产企业和房地产市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，为房地产企业营销决策提供依据

　　2。房地产市场分析的作用

　　1.预测是房地产企业制定开发经营计划和进行营销决策的基础

　　2.预测是改善企业经营管理，提高经济效益的重要手段

　　3.预测可以降低市场的不确定性给企业带来的市场风险

　　3。市场区域的确定

　　1.影响市场区域形状和大小的关键因素2。物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

　　(二)房地产市场分析的内容

　　1.宏观因素。2。市场状况分析

　　二、房地产市场预测

　　(一)房地产市场预测的种类

　　按预测的时间的长短

　　短期预测-1-3年

　　中期预测-3-5年

　　长期预测-5年以上

　　按预测对象的范围

　　宏观市场预测

　　微观市场预测

　　按预测方法的性质

　　定性预测

　　定量预测

　　(二)房地产市场预测的方法

　　定性分析方法

　　购买者意图调查法

　　销售人员意见综合法

　　专家意见法(特尔菲法)

　　以匿名方式多轮征求专家的预测意见

　　定量分析方法

　　时间序列预测法

　　简单平均法

　　移动平均法

　　加权移动平均法

　　回归分析预测法

　　一元回归模型

　　多元回归模型

　　市场因子推演法

　　三、房地产市场调研报告

　　(一)房地产市场调研报告的写作要求

　　1，基本要求。2。调研报告的语言运用

　　(二)房地产市场调研报告的基本结构

　　1、呈递函件。2、报告标题。3、报告目录。4、报告摘要。5、报告正文。6、报告附件。