一、单项选择题

　　1 【正确答案】 C

　　【试题解析】 在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定，因此主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。

　　2 【正确答案】 C

　　【试题解析】 微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。美国埃斯德.劳德观察发现，90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。

　　3 【正确答案】 B

　　【试题解析】 总的来讲，房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关，即供给一定，需求增加，则价格上升;需求减少，则价格下降。需求一定，供给增加，则价格下降;供给减少，则价格上升。

　　4 【正确答案】 A

　　【试题解析】 不管租种什么土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租，绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

　　5 【正确答案】 A

　　【试题解析】 纵观世界现代城市所经历的发展历程，城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为以下几个阶段：

　　①“绝对集中”阶段，是指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期;

　　②“相对集中”阶段;

　　③“相对分散”阶段;

　　④“绝对分散”阶段。

　　6 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产特别是土地，是各种生产、生活活动都不可缺少的要素，又不可移动，有时为了国防、外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改造等公共利益的需要，国家不得不征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产，或因抢险、救灾等紧急需要，国家不得不征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产。

　　7 【正确答案】 C

　　【试题解析】 公共利益不同于国家利益或政府利益。国家利益或政府利益与公共利益在某种程度上会呈现出重合状态。国家或政府的职能包含着实现对一定公共事务的管理，例如发展教育、促进科技进步、合理开发和利用能源、增加社会财富等，这种管理也是全体公民所必需的。此时，公共利益与国家利益或政府利益是一致的，国家利益或政府利益属于公共利益范畴。政府代表国家行使公共权力，执行公共职能，管理公共事务，政府作为独立的利益主体其利益的存在是客观且显而易见的。政府本身并不绝对代表公共利益，在公共利益之外，政府还有其自身的利益。处理不当时，政府的自身利益和社会公共利益存在着差异甚至冲突。

　　8 【正确答案】 C

　　【试题解析】 集体土地征收的程序大致可分为申请、审查、批准、公告和补偿等步骤。

　　9 【正确答案】 C

　　【试题解析】 土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。

　　10 【正确答案】 D

　　【试题解析】 我国的土地公有制、人多地少等国情，决定了我国在建设用地管理中必须坚持以下原则：

　　①节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率;

　　②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用;

　　③实行建设用地有偿使用;

　　④社会效益、经济效益和生态效益相统一。

　　11 【正确答案】 C

　　【试题解析】 《人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　12 【正确答案】 B

　　【试题解析】 国有建设用地租赁的适用范围，应把握以下几点：

　　①对使用者目前使用的划拨用地，依法可以划拨使用的，仍应维持划拨，可不实行有偿使用和租赁;

　　②对因改变土地用途或发生转让、场地出租、企业改制和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，可以实行租赁;

　　③对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁;

　　④对使用者申请建设用地进行非经营性开发、依法应有偿使用的，可采用租赁，也可采用法律规定的其他有偿使用方式;

　　⑤国有企业破产或出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，采取出让方式处置，不实行土地租赁。

　　13 【正确答案】 A

　　【试题解析】 设定国有建设用地使用权抵押权应注意的问题中指出：

　　①两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物;

　　②以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押;

　　③已出租的建设用地使用权抵押时，应将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效等。

　　14 【正确答案】 C

　　【试题解析】 以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权;但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　15 【正确答案】 D

　　【试题解析】 房地产市场调研的特点，除具有市场调研的一般特点外，还具有系统性、连续性、跟踪性、目的性和客观性。

　　16 【正确答案】 C

　　【试题解析】 因果性调研也称为相关性调研，是指为了探测有关现象或市场变量之间一个因素的变动是否会引起另一个因素变动的调研活动，其目的是识别变量之间的因果关系。因果关系调研是以搜集市场变量的有关数据为主，并运用统计分析和逻辑推理的方法找出它们之间的相互关系，判明哪些变量是自变量，哪些是因变量，它要解决的问题是“为什么”，即找出事物变化的原因和现象间的相互关系，找出影响事物变化的关键因素。因果性调研是在描述性调研的基础上，对某些问题的进一步深化调研，是为了找出问题的关键并探讨解决问题的办法。

　　17 【正确答案】 C

　　【试题解析】 实地调研法主要有小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。

　　18 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产开发企业在开盘前公开推出的各种楼盘销售广告中的房地产资料是一种准交易资料。

　　19 【正确答案】 A

　　【试题解析】 市场调研的分析论证这部分内容是市场调研报告的核心，在对所收集的信息进行深入分析的基础上，提出自己的观点和看法，并从理论和实践两个层面对提出的观点和看法进行论证。分析论证过程是市场调研报告最终结论的形成过程，因此在这一过程中要以成熟的和有针对性的理论为基础，以客观真实的信息为依据进行科学缜密的分析论证，从而得出科学的调研成果。

　　20 【正确答案】 A

　　【试题解析】 各种信息是市场调研报告的基本素材，在市场调研报告编制中首先要对通过市场调查所收集的信息进行整理，信息整理大致可分为三项主要工作：

　　①对信息按照市场调研报告的需要进行分类;

　　②对分类后的信息进行甄别筛选，去伪存真;

　　③对信息进行初步统计分析，编制必要的分析图表。通过信息整理阶段工作，报告编制人员既要熟悉已掌握的各种信息的内容，又要对市场调研报告中要解决的问题以及市场的客观反映有初步的认识和看法，为专题研讨阶段奠定基础。

　　21 【正确答案】 A

　　【试题解析】 基本居住取向是购房者以满足自身基本居住要求为主要目的，他们在市场选择时，最重要的影响因素通常是住房价格高低和居室面积大小。

　　22 【正确答案】 D

　　【试题解析】 目标客户心理情况分析不是房地产开发项目目标客户的基本特征分析。

　　23 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产开发项目前期策划的核心内容是项目的市场定位，在竞争激烈且产品同质化现象比较普遍的房地产市场上，应注重项目的差异性。

　　24 【正确答案】 C

　　【试题解析】 在众多的管理内容和目标中，成本(投资)、质量(功能)、进度(工期)三个基本目标构成了房地产开发项目管理的目标体系。

　　25 【正确答案】 C

　　【试题解析】 设甲、乙、丙的利率分别为a、b、c，贷款年利率为i，a=(1+

　　)12一1，b=(1+

　　)4一1，c=(1+

　　)2一1，则解得实际利率大小为a>b>c。

　　26 【正确答案】 B

　　【试题解析】 贷款数额为5 000×60%=3 000(万元)，则在单利还款情况下还款总额为 (1+

　　×7%)×3 000=3 420(万元)。

　　27 【正确答案】 D

　　【试题解析】 成本利润率是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。

　　28 【正确答案】 B

　　【试题解析】 在借款偿还期内，未分配利润主要用于归还贷款。

　　29 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房地产投资项目财务评价的目标主要有两个：

　　一是评价项目的盈利能力。盈利能力指标是反映项目财务效益的主要指标，包括静态指标和动态指标两类。其中静态指标未考虑资金的时间价值。动态指标则考虑了资金的时间价值。

　　二是评价项目的清偿能力，包括财务清偿能力和债务清偿能力。财务清偿能力是指项目收回全部投资的能力，债务清偿能力是指项目清偿债务的能力。投资者和为项目提供融资的金融机构都很重视项目偿债能力的评价结果。

　　30 【正确答案】 A

　　【试题解析】 每年还款为60×

　　≈8.543，那么偿债备付率为15×75%÷8.543≈1.32。

　　31 【正确答案】 A

　　【试题解析】 在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系是反比关系，楼面地价随容积率的增高而降低。

　　32 【正确答案】 D

　　【试题解析】 年值法是指将投资方案在计算期的收入和支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的一种方法。在对计算期不同的互斥方案进行比选时，特别是比选的方案较多时，年值法是最为简便的方法。年值法使用的指标有净年值和费用年值。

　　33 【正确答案】 B

　　【试题解析】 净年值法是通过计算各方案净效益的等额年值(NAV)进行比较，以年值较大的方案为优。

　　34 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房地产开发项目管理中，项目管理的主体是项目的建设单位。

　　35 【正确答案】 B

　　【试题解析】 单位工程。是指单项工程中具备独立施工条件，但建成后不能独立发挥生产能力或效益的工程。只有几个有机联系、互为配合的单位工程全部竣工才能供生产或生活使用。

　　36 【正确答案】 D

　　【试题解析】 房地产工程勘察主要包括：

　　①工程测量;

　　②工程地质勘察;

　　③水文地质勘察。

　　37 【正确答案】 B

　　【试题解析】 评标委员会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告，阐明对各投标文件的评审和比较意见，并按照规定的评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　38 【正确答案】 A

　　【试题解析】 建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》规定，房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元以上，或者项目总投资在3 000万元以上的，必须进行招标。

　　39 【正确答案】 C

　　【试题解析】 从本质上看，房地产开发项目的实施控制是对项目投资、质量、进度三个目标进行有效控制，以使项目的整体效益达到最优。

　　40 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产估价工作应按下列程序进行：

　　①受理估价委托;

　　②确定估价基本事项;

　　③制定估价作业方案;

　　④搜集估价所需资料;

　　⑤实地查勘估价对象;

　　⑥选用估价方法进行测算;

　　⑦确定估价结果;

　　⑧撰写估价报告;

　　⑨审核估价报告;

　　⑩交付估价报告;

　　(11)保存估价资料。

　　41 【正确答案】 C

　　【试题解析】 可比实例的成交价格是成交日期的价格，是在成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。而需要评估的估价对象价值应是价值时点的价值，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。如果价值时点是现在，则应是在现在的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系等发生了变化，进而即使是同一房地产，在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在成交日期的价格调整到在价值时点的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。

　　42 【正确答案】 D

　　【试题解析】 估价上的建筑物折旧是指因各种原因所造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差，即建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。

　　43 【正确答案】 B

　　【试题解析】 在经济不景气时期房地产的价值下降，这是一种经济折旧。

　　44 【正确答案】 D

　　【试题解析】 估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。

　　45 【正确答案】 B

　　【试题解析】 考查房地产市场营销方案(计划)的内容框架。

　　46 【正确答案】 D

　　【试题解析】 根据动态控制原理，房地产营销方案的目标、计划和实施手段均应根据情况调整。

　　47 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产开发企业委托两家以上机构的情况下，房地产经纪机构之间协调工作由房地产开发企业负责。

　　48 【正确答案】 B

　　【试题解析】 广告目标是指广告要达到的目的，广告活动的目的在于提高所销售的商品房的知名度，激发客户的购买欲望，房地产广告目标是指房地产广告在一定的时间内，对特定的目标客户所要完成的沟通任务和销售目标。

　　49 【正确答案】 B

　　【试题解析】 独家销售权代理与独家代理的重要区别是：代理商有独家销售商品房的权利，在合同有效期内，无论是开发企业还是代理商售出的商品房，开发企业均要向代理商支付佣金;经开发企业同意，代理商还可以委托分代理。

　　50 【正确答案】 A

　　【试题解析】 人员促销具有不同于其他促销方式的特点，具体表现在以下三个方面：

　　①及时性，人员促销可以借助与客户进行磋商、沟通的机会，及时了解客户对本房地产开发企业开发的商品房的反馈信息。从而有助于及时改进商品房及企业经营管理;

　　②灵活性，人员促销可以针对不同客户的需要、行为和动机等灵活地调整销售方式;

　　③选择性，房地产开发企业可以选择市场范围较大和购买力集中的消费群体进行集中促销，另外，由于这种促销方式是面对面进行的，双方都能根据对方的态度和特点调整自己的策略和态度，有助于提高成交率。

　　51 【正确答案】 C

　　【试题解析】 物业服务企业的特征主要有以下三个：

　　①物业服务企业是独立的企业法人;

　　②物业服务企业属于服务性企业;

　　③物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能。

　　52 【正确答案】 B

　　【试题解析】 监督管理规约的实施是业主委员会的职责。

　　53 【正确答案】 B

　　【试题解析】 前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。因为房屋出售前物业的产权属开发企业，所以合同中的甲方是建设单位，乙方是其通过招投标选聘的物业服务企业。

　　54 【正确答案】 B

　　【试题解析】 物业服务合同属于劳务合同。作为物业服务合同的核心与标的物的物业管理服务，实质上是一种为业主提供的带有管理、服务、经营性质的特殊劳务，而不是物质成果或物化成果，合同约定的劳务通过劳务人的特定行为表现出来。

　　55 【正确答案】 C

　　【试题解析】 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交。

　　56 【正确答案】 D

　　【试题解析】 业主违反物业服务合同约定，逾期不交物业服务费的，由业主委员会督促其限期缴纳。

　　57 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押的房地产的价款优先受偿。其中，借款人为债务人，贷款人为债权人;债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。

　　58 【正确答案】 D

　　【试题解析】 个人住房组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。

　　59 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产投资信托基金的英文简称是REITs。

　　60 【正确答案】 B

　　【试题解析】 住房公积金贷款委托人是抵押人在办理抵押物财产保险时的第一受益人。

　　二、多项选择题

　　61 【正确答案】 A，B，D，E

　　【试题解析】 级差地租理论属于地租地价理论。

　　62 【正确答案】 A，B，C，D

　　【试题解析】 城市化进程中的各种量变和质变会引起城市体系属性和动态特征的变化、城市形态的变化、城市生态的变化、城市性态的变化。

　　63 【正确答案】 A，C，D，E

　　【试题解析】 补偿内容由四项增加为六项，除了原有的土地补偿、安置补助、地上附着物和青苗补偿四项外，把住宅从地上附着物中单列出来，新增加了社会保障补偿。

　　64 【正确答案】 A，B，D

　　【试题解析】 国有建设用地使用权划拨的范围有：

　　①国家机关用地和军事用地;

　　②城市基础设施用地和公益事业用地;

　　③国家重点扶持的能源、交通水利等基础设施用地;

　　④法律、行政法规规定的其他用地。

　　65 【正确答案】 A，C，E

　　【试题解析】 选项B出让和选项D租赁属于建设用地的取得方式。

　　66 【正确答案】 A，B，C

　　【试题解析】 在房地产市场预测方法中，专家意见法的优点有集思广益、避免偏见、修正自己的判断。

　　67 【正确答案】 B，D

　　【试题解析】 辅助报表项目有总投资估算表、项目经营估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。

　　68 【正确答案】 A，C，D，E

　　【试题解析】 规划设计条件对房地产产品定位的限制包括：

　　①容积率;

　　②建筑高度;

　　③建筑间距;

　　④车库数量比率。

　　69 【正确答案】 A，D，E

　　【试题解析】 因为选项B甲+丙=500+600=1100>1000，选项C甲+丁=500+680=1180>1000。

　　70 【正确答案】 C，D，E

　　【试题解析】 选项A和选项B属于开发成本中的开发期间税费。

　　71 【正确答案】 A，B，C，E

　　【试题解析】 选项D协商→调解→仲裁→诉讼，仲裁或诉讼只能选一种。

　　72 【正确答案】 B，D

　　【试题解析】 风险识别过程包括两个环节：一是感知风险，二是分析风险。

　　73 【正确答案】 B，D

　　【试题解析】 竞争导向定价法是以相互竞争的同类商品价格为定价的基本依据，主要方法有随行就市定价法、追随领导企业定价法、主动竞争定价法、比较定价法。

　　74 【正确答案】 B，C，D

　　【试题解析】 在工程设计阶段，房地产开发项目投资控制主要采用应用价值、工程执行标准设计、推行限额设计。控制工程变更是施工阶段控制的内容。

　　75 【正确答案】 A，B，D，E

　　【试题解析】 房地产估价报告的组成部分应包括八大部分：

　　①封面;

　　②目录;

　　③致估价委托人函;

　　④注册房地产估价师声明;

　　⑤估价的假设和限制条件;

　　⑥估价结果报告;

　　⑦估份技术报告;

　　⑧附件。

　　76 【正确答案】 A，B

　　【试题解析】 从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该现值的高低主要取决于以下三个因素：

　　未来净收益的大小——未来净收益大，房地产的价值就越高，因此选B项。

　　获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高;反之就越低。

　　获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，房地产的价值就越高;反之就越低。另根据房地产价值与报酬率负相关，因此选A项。

　　77 【正确答案】 A，C，D

　　【试题解析】 选项B执行业主大会的决定，选项E交纳物业服务费属于业主的义务。

　　78 【正确答案】 A，B，C

　　【试题解析】 选项D和选项E属于一级资质企业的条件。

　　79 【正确答案】 B，C，E

　　【试题解析】 住房抵押贷款证券化的优点有增加抵押贷款的流动性、分散和转移投资者风险、方便商业银行长期贷款变现。

　　80 【正确答案】 A，C

　　【试题解析】 按月等额本金还款法的特征包括月支付的本金均等，月还款额先大后小等。