一、单项选择题

　　1 【正确答案】 A

　　【试题解析】 城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为四大阶段：①“绝对集中”阶段;②“相对集中”阶段;③“相对分散”阶段;④“绝对分散”阶段。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 D

　　【试题解析】 多核心理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。中心商业区是最主要的核心，另外还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等等。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　3 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。拆迁租赁房屋时，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　4 【正确答案】 B

　　【试题解析】 产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　5 【正确答案】 B

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　6 【正确答案】 A

　　【试题解析】 租金支付方式的不同是造成租金计算方式不同的原因之一。对住宅而言，是否提供家具等设备(如电话、燃气、热水)及有无地下室，其租金就大不相同;对办公楼而言，有无附属设施(如停车位)，其租金也相差很多;是否一次支付高额押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金计价不同的原因之一。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　7 【正确答案】 A

　　【试题解析】 单利计息下，利息按年支付时，该房地产开发项目第5年的还款总额为：F=P(1+i)=30000/2×(1+7%)=16050(万元)。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　8 【正确答案】 D

　　【试题解析】 终值计算公式为：F=P.(1+i)n，则该公司贷款的本利和为：Fn=500×(D/P，12%，5)=500×1.762=881(万元)。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　9 【正确答案】 A

　　【试题解析】 周期利率是指计息周期实际计算利息时采用的利率，也称为计息周期有效利率。当计息周期为年时，年利率就是周期利率;当计息周期短于一年时，周期利率i与年利率r之间的关系为：i=r/n。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　10 【正确答案】 B

　　【试题解析】 按复利计息时，名义利率与实际利率可能存在较大的差别;在房地产投资项目经济评价中，通常是按计息期的实际利率来计算投资利润或贷款利息;名义利率是指一年内多次计息时的年利率。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　11 【正确答案】 C

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　12 【正确答案】 C

　　【试题解析】 这三个互斥方案由于效益相同，计算期不同，可用费用年值法进行比选，计算结果如下：

　　通过计算比较，方案3的费用年值最小，为最优方案;方案2的费用年值小于方案1，因此方案2优于方案1。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　13 【正确答案】 C

　　【试题解析】 总工期作为项目的一个计划目标，对项目整个工期计划具有质和量的规定性。总工期目标一般在项目设计阶段就已经确定，并在可行性研究阶段被分解、细化、论证或修改，通常项目的计划总工期可以被分解为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的里程碑事件(如批准立项、设计完成、现场开工、交付使用等)。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　14 【正确答案】 D

　　【试题解析】 现金折扣是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。现金折扣策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　15 【正确答案】 C

　　【试题解析】 低开高走定价策略多用于期房销售，是随着建筑物的成形和不断接近竣工，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按照预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。低开高走定价策略是新建商品房销售较常见的定价策略。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　16 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产公共关系促销的常见形式有：①参加房地产展销会、展览会;②新闻媒介宜传报道;③提供各种优惠服务;④广告;⑤开展公益性的社会活动;⑥举办社交活动。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　17 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产估价中，对交易实例进行交易情况修正时，修正的方法主要有百分率法和差额法。其中，采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格;采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在被估价房地产状况下的价格。

　　【知识模块】 房地产估价

　　18 【正确答案】 C

　　【知识模块】 房地产估价

　　19 【正确答案】 A

　　【试题解析】 代管单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债;但不得从事国债同购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　【知识模块】 物业管理

　　20 【正确答案】 D

　　【试题解析】 在现实中，物业使用人不一定拥有物业，但又是真正享受物业服务的主体。因此，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。但即使存在这一约定，业主仍然负连带缴纳责任。

　　【知识模块】 物业管理

　　21 【正确答案】 C

　　【试题解析】 中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、评估机构和律师事务所等。

　　【知识模块】 房地产金融

　　22 【正确答案】 D

　　【试题解析】 根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类。其中，财产保险包括财产损失保险、责任保险、信用保险和保证保险。

　　【知识模块】 房地产金融

　　23 【正确答案】 C

　　【试题解析】 城镇土地使用税的应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准=3000×5=15000(元)。

　　【知识模块】 房地产税收

　　24 【正确答案】 D

　　【试题解析】 根据土地增值额超过扣除项目金额200%的计算公式为：应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%。则该开发商应纳土地增值税税额=25×60%-10×35%=11.5(万元)。

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　25 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 D项，当劳工成本(工资)在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力(工资较低)的地区选址建厂;E项，要使劳工成本在特定区位对工厂配置有利，前提是在工资率固定、劳动力供给充分的条件下，工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费小于节省的劳动力费用。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　26 【正确答案】 A,D

　　【试题解析】 《协议出让国有土地使用权规定》要求协议出让最低价依据以下标准拟定：①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　27 【正确答案】 A,B,C,D

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　28 【正确答案】 A,C,E

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　29 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 一份理想的调查问卷应具备的条件有：

　　①主题明确。能达到市场调研的目的，问题目的明确，重点突出，没有可有可无的问题;

　　②结构合理。问题的排列应有一定的逻辑顺序，符合被调杏者的思维程序;

　　③通俗易懂。调查问卷应使被调查者一目了然，并愿意合作、如实回答;

　　④长度适宜。调查问卷的长度要适宜，所提出的问题不要过繁、过多，回答问题的时间不应太长，一般以不超过30分钟为宜。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　30 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 房地产市场调研报告作为一种特殊的应用文，一般由呈送函件、标题、目录、摘要、正文和附件等部分组成。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　31 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 判别房地产投资风险时，以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准：①投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小;标准差越小、，风险越小;变异系数越小，风险越小;②投资项目的财务净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小;标准差越小，风险越小;变异系数越小，风险越小。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　32 【正确答案】 B,D,E

　　【试题解析】 在对房地产投资项目各经济指标进行检验后，要对投资项目作进一步不确定性分析和风险分析。主要包括：①盈亏平衡分析，通过此项分析说明项目的安全程度;②敏感性分析，通过此项分析说明影响投资项目的主要不确定因素(如总成本、售价、贷款利率等)在一定幅度内变化时，对经济指标的影响程度;③概率分析，通过此项分析(如净现值大于零的概率)说明项目的抗风险能力。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　33 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 房地产开发项目招标虽然因工程和业主的不同而异，但其基本程序大致相同，其步骤包括：①招标前的准备工作;②发出招标公告或邀请函;③对投标人进行资格审查;④发售招标文件;⑤开标、评标和授标;⑥签订工程承包合同。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　34 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 房地产广告是房地产开发企业通过一定的媒体就其开发的商品房向潜在客户宣传，以促进商品房销售的一种间接促销方式。与一般产品广告相比，房地产广告具有的特点有：①地域性强;②信息量大;③独特性;④时间性强。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　35 【正确答案】 A,D,E

　　【试题解析】 建立价格可比基础主要包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位五种。

　　【知识模块】 房地产估价

　　36 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式主要有以下用途：①直接用于计算价格;②相同类型房地产不同年限价格之间的换算;③相同类型房地产比较不同年限价格的高低;④用于市场法中因期限不同进行的价格调整。

　　【知识模块】 房地产估价

　　37 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。

　　【知识模块】 物业管理

　　38 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 可变利率抵押货款方式的贷款利率是变化的，与借贷双方共同接受的公开利率指标相挂钩，贷款利率与市场利率指标、附加利率、初始利率、利率调整周期、利率调整幅度、月付款额增长限制、本金负摊还等方面相关。

　　【知识模块】 房地产金融

　　39 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 制定房地产保险费率应遵循的原则有：①公平合理的原则;②保证偿付能力的原则;③费率相对稳定的原则;④促进防灾防损的原则。E项是在进行房屋保险时，确定保险金额要遵循的原则。

　　【知识模块】 房地产金融

　　三、案例分析

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　40 【正确答案】 B,D

　　【试题解析】 B项，用最小公倍数法求得的计算期过长，甚至远远超过所需的项目寿命期或计算期的上限，这就降低了所计算方案经济效果指标的可靠性和真实性，因此不适合用最小公倍数法确定共同计算期;D项，用年值折现法求净现值时，共同计算期的取值大小不会影响方案比选结果。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　41 【正确答案】 A

　　【试题解析】 年值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值。这种方法实际上是年值法的一种变形，隐含着与年值法相同的接续方案假定，假设各个方案均在这个共同计算期内重复进行，即各备选方案在其计算期结束后，均按与其原方案计算期内完全相同的现金流量循环至共同计算期结束。选择最短的7年为共同计算期，计算过程如下：

　　因为NPV2>NPV1，所以方案2为最优方案。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　【知识模块】 房地产金融

　　42 【正确答案】 B

　　【试题解析】 信用保险是以信用交易中债务人的信用为保险标的，在债务人未能如约履行债务清偿而使债权人遭受经济损失时，由保险人向债权人提供风险保障的一种保险。本案中房地产保险的种类为信用保险。

　　【知识模块】 房地产金融

　　43 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 保险单是房产保险人与投保人之间签订的正式的保险合同，是最完整的保险合同形式。保险单的内容主要涉及保险标的、保险价值、保险金额、保险期间、保险费等。

　　【知识模块】 房地产金融

　　44 【正确答案】 B,D

　　【试题解析】 重复保险是指被投保人对同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故分别向两个以上保险人订立保险合同的保险。重复保险的保险金额总和超过实际价值的，各保险人的赔偿金额的总和不得超过实际价值。

　　【知识模块】 房地产金融

　　45 【正确答案】 C

　　【试题解析】 保险金额即保险标的金额是指当事人约定的在保险事故发生后，保险人负责赔偿或给付保险金的最高限额。房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的评估价值确定。