一、单项选择题

　　1 【正确答案】 C

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房地产价格与房地产需求总体上呈正相关，与房地产供给呈负相关。具体表现为：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降;需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　3 【正确答案】 C

　　【试题解析】 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　4 【正确答案】 A

　　【试题解析】 《城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　5 【正确答案】 D

　　【试题解析】 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　6 【正确答案】 B

　　【试题解析】 挂牌期限届满，挂牌主持人现场宜布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　7 【正确答案】 A

　　【试题解析】 挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，确定是否成交应按照的规定是：

　　①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交;

　　②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;

　　③在挂牌期限内尢应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　8 【正确答案】 D

　　【试题解析】 建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：

　　①居件用地70年;

　　②工业用地50年;

　　③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

　　④商业、旅游、娱乐用地40年;

　　⑤综合或者其他用地50年。

　　A项，别墅是居住用地，最高出让年限为70年，呵以低于这个年限出让，所以有可能为50年;B项，图书馆用地属于教育用地;C项，汽车装配，一用地属于工业用地，最高出让年限均为50年;D项，购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　9 【正确答案】 D

　　【试题解析】 在房地产直接投资中，对于房地产开发项目而言，可行性研究的基本任务是研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标;对房地产置业投资而言，可行性研究的基本任务是研究项项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资收益率。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　10 【正确答案】 B

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　11 【正确答案】 A

　　【试题解析】 生产观念的基本内容魁企业以增加房地产产品开发为中心，开发什么房地产产品就销售什么房地产产品。生产观念的存在是以房地产产品供不应求为条件的。生产观念出现在20世纪20年代以前，足市场营销指导思想中最早的观念。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　12 【正确答案】 B

　　【试题解析】 尾数定价策略是依据客户有零数价格比整数价格商品便宜和实在的心理而确定的一种定价策略，这种策略又称为非整数定价策略或者奇数定价策略。如消费者认为4999元/平方米的房地产比5000元/平方米的房地产便宜就是尾数定价策略的体现。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　13 【正确答案】 C

　　【试题解析】 根据公式，建筑面积下的单价：套内建筑面积下的单价×套内建筑面积÷建筑面积，则：套内建筑面积下的单价=建筑面积下的单价×建筑面积÷套内建筑面积=1600×100÷80=2000(元)。

　　【知识模块】 房地产估价

　　14 【正确答案】 C

　　【试题解析】 根据公式：可比实例在其成交日期的价格×成交口期下一期的价格指数×再下一期的价格指数×…×估价时点的价格指数=可比实例在估价时点的价格。则2009年10月的价格=2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8(元/平方米)。

　　【知识模块】 房地产估价

　　15 【正确答案】 B

　　【试题解析】 运营费用率是运营费用与有效毛收入之比。其中，运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用。

　　【知识模块】 房地产估价

　　16 【正确答案】 A

　　【试题解析】 管理规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。在物业的转让、继承、赠与等过程中，管理规约无须要求继受人作出任何形式上的承诺，就自动对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的管理规约存在默示，自愿接受管理规约的约束。

　　【知识模块】 物业管理

　　17 【正确答案】 A

　　【试题解析】 对于利率调整周期为1年的可变利率抵押贷款，因为年初到10月份国家法定利率调整为还不到1年的利率调整周期，故借款人当年应当支付的利息率仍为合同年利率5%。

　　【知识模块】 房地产金融

　　18 【正确答案】 D

　　【试题解析】 房地产保险人的赔偿或给付的责任范围包括：①损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内;②保险责任发生在保险有效期内;③以保险金额为限度。进行房屋保险时，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等，但实际上不一定相等。

　　【知识模块】 房地产金融

　　19 【正确答案】 D

　　【试题解析】 城市维护建设税的纳税人足缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。城市维护建没税的征收范刚包括城订了、县城、建制镇和工矿区。城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额。

　　【知识模块】 房地产税收

　　20 【正确答案】 A

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　21 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。区位除了解释为某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　22 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 城市与乡村的本质区别主要有：

　　①城市是以非农人口集聚为主要特征的居民点;

　　②城市的人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多;

　　③城市建设用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备;

　　④城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　23 【正确答案】 B,C,E

　　【试题解析】 拍卖出让的程序是：

　　①主持人点算竞买入;

　　②主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开工时间和竣工时间以及其他有关事项;

　　③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度;

　　④主持人报出起叫价;

　　⑤竞买人举牌应价或者报价;

　　⑥主持人确认该应价后继续竞价;

　　⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交;

　　⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　24 【正确答案】 A,C,E

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　25 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 实地调研的方法主要有询问法、观察法和试验法。其中，询问法包括：①入户询问法;②路上拦截法;③邮寄询问法;④经理询问法;⑤电话询问法;⑥因特网询问法。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　26 【正确答案】 D,E

　　【试题解析】 按不同标准，房地产投资风险可分为不同的类别。其中，按风险来源，可分为系统风险和非系统风险;按形成损失的原因，可分为自然风险、社会风险、经济风险和政治风险。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　27 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 项目核准申请报告的主要内容除ABC三项外还包括：拟选建设用地相关规划、资源利用和能源耗用分析、经济和社会效果分析等。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　28 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 和解方式解决合同纠纷的优点有：①简便易行，能经济、及时地解决纠纷;②有利于维护合同双方的友好合作关系，使合同能更好地履行;③有利于和解协议的执行。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　29 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 委托代理合同的内容有：①委托双方的姓名、双方的权利和义务;②委托事项的描述、佣金;③合同的有效时间;④合同的变更和解除、违约责任;⑤争议解决方式;⑥有关交易价格范围;⑦租售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　30 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 把握重新购建价格的含义，应特别注意以下三点：①重新购建价格应是估价时点时的价格;②重新购建价格应是客观的价格;③建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，未扣除折旧，土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格。

　　【知识模块】 房地产估价

　　31 【正确答案】 A,D

　　【试题解析】 根据《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　【知识模块】 物业管理

　　32 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 根据《担保法》规定，除ABCD四项外，可抵押的财产还有：①抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;②依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将上述所列财产一并抵押。

　　【知识模块】 房地产金融

　　33 【正确答案】 C,D

　　【试题解析】 房地产责任损失是与房地产相关的责任损失，是由于房屋的设计、营建、销售、消费和服务等环节中相关人员(单位)的责任，而导致房屋设计不当、营建质量低劣和管理不善等造成的对第三者的财产损失或人身伤害，相关人员(单位)负有赔偿责任。

　　【知识模块】 房地产金融