一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查报酬率的求取。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险成正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

　　【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查成本法计算新开发土地价值。题中已知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。开发利润=(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率=(2000+2500)×6%=270(元/m2)。新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润=2000+2500+(2000+2500)×4%+(2000+2500)×5%+200+270=3000(元/m2)。

　　【该题针对“成本法的基本公式”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查成本法的基本公式。在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧。

　　【该题针对“成本法的基本公式”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查对可比实例成交价格进行处理。2017年9月价格=3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数=20000×94.8%×96.6%×105.1%×109.3%×112.7%×118.3%=28050.9(元/m2)。注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月的指数。

　　【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查对可比实例成交价格进行处理。在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。1000×(1-0.7%)8×6.45=6097.53(元/平方米)。

　　【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查对可比实例成交价格进行处理。根据公式：套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积÷套内建筑面积，可求得使用面积=2400×120÷3000=96(m2)。

　　【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查房地产估价的原则。评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：(1)独立、客观、公正原则;(2)合法原则;(3)价值时点原则;(4)替代原则;(5)最高最佳利用原则。

　　【该题针对“房地产估价概述”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查房地产估价的原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循房地产市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。

　　【该题针对“房地产估价概述”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查建筑物折旧的求取。经济折旧也称为外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查建筑物折旧的求取。物质折旧也称为有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。物质折旧包括四个方面：自然经过的老化，正常使用的磨损，意外破坏的损毁，延迟维修的损坏残存。其中，自然经过的老化主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，例如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈等。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查建筑物折旧的求取。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查求取估价对象价值。估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。

　　【该题针对“求取估价对象价值”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查收益法的适用范围。收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，如商品住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

　　【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查房地产重新构建价格的求取。重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的正常利润。

　　【该题针对“重新购建价格的求取”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查比较法选取可比实例。可能收集到的交易实例较多，但针对具体的估价对象及估价目的和价值时点，其中某些交易实例可能不适用，因此需要从中选取3～10个符合一定条件的交易实例作为可比实例。

　　【该题针对“比较法概述、收集交易实例、选取可比实例”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查成本法的概念。成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值或价格的方法。

　　【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查成本法的适用对象。对于那些很少发生交易而限制了比较法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。

　　【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查房地产估价报告的目录。目录通常是按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码，便于委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体的了解，易于找到感兴趣内容的部分。

　　【该题针对“房地产估价报告”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查房地产估价报告。房地产估价技术报告一般包括以下内容：(1)估价对象分析(包括最高最佳利用分析);(2)市场背景分析(即估价对象子市场分析);(3)估价方法选用分析;(4)估价的详细测算过程;(5)估价结果及其确定理由。

　　【该题针对“房地产估价报告”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查假设开发法的适用范围。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如可供开发建设的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧的房地产。

　　【该题针对“假设开发法概述、基本公式”知识点进行考核】

　　21、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查净收益的计算。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用，所以选择B。

　　【该题针对“净收益的求取”知识点进行考核】

　　22、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查收益法的计算公式。V=A/Y=8/8%=100(万元)。

　　【该题针对“收益法的计算公式”知识点进行考核】

　　23、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查收益法的计算公式。收益法的一般公式为：V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)2+……An/(1+Y)n。当报酬率Y偏低时，会导致测算出的房地产价值偏高。

　　【该题针对“收益法的计算公式”知识点进行考核】

　　24、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查开发经营期的起点。假设开发法中的开发经营期的起点是取得估价对象的日期，即估价时点。

　　【该题针对“现金流量折现法和传统方法、假设开发法计算中各项的求取”知识点进行考核】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 BE

　　【答案解析】 本题考查求取报酬率的方法。求取报酬率的基本方法有两种——累加法和市场提取法。

　　【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】 本题考查比较法。在房地产估价的比较法中，建立比较基础一般要做以下工作：(1)统一房地产范围;(2)统一付款方式;(3)统一价格单位。

　　【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】 本题考查房地产估价的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。

　　【该题针对“房地产估价概述”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查建筑物折旧的求取。可以从以下四个方面来进一步认识和把握物质折旧：(1)自然经过的老化;(2)正常使用的磨损;(3)意外破坏的损毁;(4)延迟维修的损坏残存。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查房地产的估价方法。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法(新教材不要求掌握，这里只作为干扰项)适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。

　　【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 本题考查房地产重新构建价格的求取。建筑物的重新购建价格可以采用比较法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。具体的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

　　【该题针对“重新购建价格的求取”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查比较法选取可比实例。选取的可比实例应符合以下要求：(1)可比实例房地产应是估价对象的类似房地产;(2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合;(3)可比实例的成交日期应尽量接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。

　　【该题针对“比较法概述、收集交易实例、选取可比实例”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查成本法概述。运用成本法估价一般分为以下四个步骤：(1)收集房地产价格构成等资料;(2)测算重新购建价格;(3)测算建筑物折旧;(4)求取积算价格。

　　【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查房地产估价报告。房地产估价报告一般应采取书面形式。房地产估价报告通常由八大部分组成：(1)封面;(2)目录;(3)致估价委托人函;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。

　　【该题针对“房地产估价报告”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 本题考查房地产的估价方法。在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。

　　【该题针对“假设开发法概述、基本公式”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查房地产估价假设开发法。开发期也可称为开发建设期或建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。

　　【该题针对“现金流量折现法和传统方法、假设开发法计算中各项的求取”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查假设开发法两种方法的区别。现金流量折现法和传统方法的区别主要有：(1)对各项数值的测算不同;(2)考虑收支时间角度的不同;(3)开发利润的显示方式不同。

　　【该题针对“现金流量折现法和传统方法、假设开发法计算中各项的求取”知识点进行考核】